Foto: Colourbox.dk / Proxima Studio

Højesteret fælder opsigtsvækkende dom om skadehæftelse i andelsforeninger

Hvis en andelsejer hyrer en håndværker til en renovering, og der kommer skader hos underboen og på fællesområder, er det underboen og andelsboligforeningen, der hæfter for skaden, vurderer Højesteret

(artiklen er skrevet i efteråret 2023)

Af Daniel Christensen

En andelsboligejer får renoveret sit badeværelse efter godkendelse fra foreningen og hyrer en autoriseret entreprenør til opgaven. Entreprenøren hyrer en underentreprenør, som klokker i det og borer hul i et vandrør. Da vandet tilsluttes, fosser det ned og forårsager skade hos underboen og i kælderen.

Hvem hæfter for de omfattende skader af underboens lejlighed og kælderen, som tilhører hele foreningen?

Almindelig sund fornuft tilsiger, at regningen i sidste ende skal sendes til entreprenøren og underentreprenøren.

Men hvem skal sende den regning – og risikere at stå med den selv, hvis entreprenøren i mellemtiden er gået konkurs?

Det har de danske retsinstanser i en konkret sag fra 2020 haft mere end almindelig svært ved at finde ud af.

Indtil nu har retspraksis været, at den andelsboligejer, der har bestilt arbejdet, hæfter for eventuel skade. Begrundelsen har bl.a. været, at alternativet stiller urimelige krav til, hvad foreningen skal kontrollere og holde styr på, når en andelsboligejer får renoveret sit hjem.

Samtidig skal andelsboligforeningen ikke risikere at stå med regningen, hvis en entreprenør går konkurs.

I sagen gik byretten som første instans imod hidtidig retspraksis og vurderede, at underboen og andelsboligforeningen måtte hæfte. Argumentationen var, at andelsboligejeren, der ville have sit badeværelse renoveret, helt logisk ikke havde instruktionsbeføjelse over for entreprenøren, der lavede fejlen.

Det blev begrundet med, at ’hvervgiveren ifølge dansk rets almindelige erstatningsretlige principper som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader.’

Uenighed hele vejen igennem

Den afgørelse blev anket til landsretten, som anskuede problemstillingen helt anderledes og fastholdt den hidtidige retspraksis. Det betød, at skadehæftelsen nu lå hos den andelsboligejer, som havde bestilt renoveringen.

Landsrettens afgørelse blev anket til Højesteret, som afsagde dom i august 2023. Højesteret delte byrettens vurdering og placerede skadehæftelsen hos underboen og andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningen havde tegnet forsikring hos Alm. Brand, men forsikringsselskabet afviste at dække skaden med henvisning til, at forsikringen ikke dækkede skader, når byggearbejdet medførte indgreb i bærende konstruktioner eller havde en varighed på over tre uger. Derudover var der ikke tegnet rørskadeforsikring.

Konsekvensen af Højesterets afgørelse er, at en uheldig andelsejer, der får sin bolig ødelagt som følge af et mangelfuldt stykke arbejde udført i en anden andelsbolig, sammen med foreningen har ansvaret for at køre erstatningssagen mod den entreprenør, der har forårsaget skaden. Også selvom vedkommende ikke har viden om eller indflydelse på, hvilke renoveringsplaner naboen har.

En anden konsekvens kan være, at andelsboligforeningen i højere grad end tidligere er nødsaget til at føre kontrol med det arbejde, som beboerne i foreningen får udført. Og at andelsboligforeningens vedtægter skal strammes på området.