Omdannelse af private boliger til almene boliger volder store problemer på Frederiksberg
Et af de få tilfælde, hvor almene boligorganisationer køber eksisterende ejendomme, er ved at gå i mudder. Den Frederiksbergske Boligorganisation går rettens vej for at stoppe et kommunalt påbud om, at de gamle lejere skal inviteres med ind i boligafdelingen. Men Højesteret vil ikke give sagsanlægget opsættende virkning, hvilket efterlader det store flertal af gamle lejere med magten til at trumfe deres vilje igennem
Af Sten Thorup Kristensen
Den såkaldte tilbudspligt giver lejerne forkøbsret til en privat boligudlejningsejendom, der bliver sat til salg. Den nye regering vil udvide tilbudspligten, så almene boligorganisationer får chancen, hvis lejerne takker nej.
Det lyder måske enkelt og ligetil. Men det er det langt fra. Det fremgår af en dom, som Højesteret har afsagt her i sommerferien.
Dommen betyder, at de gamle lejere i tre ejendomme på Frederiksberg, som Den Frederiksbergske Boligorganisation (DFB) har købt, får al magten. Det kan udvande det almene aspekt væsentligt, frygter KAB, som er administrator.
Afgørelsen betyder ikke nødvendigvis, at der vil være samme problem i kommende ejendomme, som almene boligorganisationer køber. Det skal afklares i en anden retssag. Men indtil denne er endelig afgjort, vil almene boligorganisationer næppe have meget appetit på at købe eksisterende ejendomme, tilbudspligt eller ej.
Skulle starte forfra
DFB blev stiftet i maj 2022, og et halvt år senere købte den tre ældre ejendomme på Frederiksberg. De eksisterende beboere kunne blive boende på uændrede vilkår, men efterhånden som de flytter ud, bliver de afløst af beboere under almene vilkår. Som organisationen havde tænkt det, var det også kun disse ny beboere, der var medlemmer.
Det fik imidlertid nogle af de gamle beboere til at klage til kommunen, der er er tilsynsmyndighed. Og kommunen gav de gamle lejere medhold og pålagde DFB at starte forfra og indkalde alle beboere til et stiftende afdelingsmøde.
Kommunens afgørelse kom i december 2024. To måneder senere bragte KAB, på DFB’s vegne, sagen for byretten, med en påstand om at kommunens afgørelse skulle kendes ugyldig.
Fodslag mellem lands- og højesteret
Byretten behandlede aldrig sagen, som i stedet blev sendt direkte videre til landsretten.
Spørgsmålet var nu, om denne sag skulle have opsættende virkning – det vil sige, om kommunens afgørelse skulle stilles i bero, mens sagen blev behandlet. Det mente byretten, men landsretten afviste det i januar i år, og Højesteret har altså nu erklæret sig enig med landsretten.
Argumentet er især, at man som udgangspunkt ikke skal have mulighed for at undvige en myndighedsafgørelse ved at indbringe den for domstolene. Der skal være særlige omstændigheder i spil, før man giver en retssag opsættende virkning, og det mente altså hverken lands- eller højesteret var tilfældet her.
Gamle lejere kan tage magten
Men det mente KAB i allerhøjeste grad, at der var, fremgår det af domsudskriften. KAB er refereret for følgende synspunkter:
- Efterlevelse af påbuddet (fra kommunen, red.) vil indebære indgribende ændringer i boligorganisationens vedtægter og beboerdemokratiske struktur, idet der vil skulle gennemføres et nyt stiftende afdelingsmøde, laves nye vedtægter, samt etableres en ny ledelsesstruktur.
- De almene lejeres retsstilling og vilkår er underlagt beboerdemokratiet. Eftersom de private lejere udgør majoriteten i ejendommen, er der en væsentlig risiko for, at en ny bestyrelse primært eller udelukkende vil komme til at bestå af beboere i private lejemål.
- Udover at det i sig selv er problematisk, hvis private lejere skal have indflydelse på de almene lejeres lejeforhold og huslejefastsættelse, vil en ny bestyrelse kunne lave dispositioner med selvstændig retsvirkning, herunder ændre i drift og økonomi, og den vil kunne hæve den igangværende retssag.
- Den oprindelige situation vil således ikke kunne genetableres, selv hvis påbuddet senere tilsidesættes som ugyldigt.
Fire ud af fem lejere er gamle
KAB oplyser ifølge domsudskriften også, at ca. 80 pct. af beboerne pt. er lejere fra det tidligere ejerskab ejendommene. Der er således lange udsigter til, at dem, som er flyttet ind som almene lejere, får flertal på afdelingsmøderne.
Landsretten og Højesteret kan altså godt ende med at give DFB medhold i, at kommunens afgørelse skal betragtes som ugyldig. Men minimum indtil en de to retsinstanser når frem til en konklusion, gælder kommunens afgørelse.
Men som KAB fremhæver: De gamle lejere har nu muligheden for at trække sagen tilbage. Det kan de gøre, hvis de udnytter deres flertal på det afdelingsmøde, der skal afholdes. I så fald vil det trække endnu længere ud med at afgøre, hvad der er lands lov og ret i tilfælde, hvor en almen boligorganisation overtager en eksisterende, privat ejendom.
Få erfaringer
I næsten alle tilfælde bygger almene boligorganisationer deres egne ejendomme. Der er således meget lidt erfaring med at opkøbe private udlejningsejendomme.
Tilsvarende mangler der en retspraksis for det. Frederiksberg Kommune hæftede sig ved, at almenboligboligloven ikke sagde noget om, at der skulle være forskel mellem gamle og nye beboere.
I almenlejeloven – som ikke er den samme som almenboligloven – er der dog en paragraf om, at der kan gælde særlige vilkår for gamle lejere i ejendomme, som en almen boligorganisation køber fra kommuner, andre offentlige instanser samt andre almene boligselskaber og selvejende institutioner. DFB har købt ejendommene af Frederiksberg Boligfond, som har karakter af en selvejende institution.
Frederiksberg Kommune fandt dog heller ingen retspraksis med denne paragraf. I stedet søgte man vejledning hos Boligministeriets jurister, der, kort fortalt, ikke fandt paragraffen relevant i sammenhængen.
Boligfond i ny ballade
Det er ikke første gang, at Frederiksberg Boligfond har været på rollelisten i en omdiskuteret sag. Men denne gang er den dog kun med i en birolle.
Den havde en hovedrolle, da den i 2018 aftalte at sælge nogle af sine ejendomme til den amerikanske investor Blackstone. Det medførte en storm af protester fra beboerne, som havde gode venner på Christiansborg, hvor et politisk flertal så det som et problem, at gamle ejendomme blev solgt til investorer, som ønskede at renovere ejendommene og hæve huslejerne.
Det summede sammen til det såkaldte Blackstone-indgreb fra 2020, der på en række punkter begrænsede ejendomsejeres ret til at hæve huslejer efter gennemgribende renoveringer.
Undervejs i forløbet blev salgsaftalen mellem Frederiksberg Boligfond og Blackstone ophævet. Det fik protesterne til at stilne af, men det efterlod fonden med et uløst problem: At det manglede kapital.
Det var dette problem, der blev løst med salget til af tre ejendomme til DBF, som var en mere acceptabel køber for politikerne, og vel også lejerne. Ikke desto mindre er der altså nu igen blæst om et frasalg fra Frederiksberg Boligfond.
sten@odsgard.dk
