Trumps økonomiske politik kan blive dyr for andelsforeninger
Hvis den nye amerikanske præsident indfører toldsatser, som han mange gange har bebudet, at han vil, kan det udløse store stigninger i de amerikanske statsrenter. Det vil smitte af på europæiske renter – og dermed på værdiansættelsen af andelsforeningers ejendomme
Af Sten Thorup Kristensen
Donald Trump kan godt lide told, men han kommer dog ikke til at lægge told på andelsboligforeninger i Danmark.
Det er den gode nyhed. Den dårlige er, at det alligevel kan komme til at føles sådan for medlemmerne, når de ser næste beregning af andelskronen.
Årsagen er, at hvis Trump gør, som han siger han vil, kan det få renten på amerikanske statsobligationer til at stige betragteligt. Det vil også smitte af på de europæiske renter, og dermed på, hvor meget investorer vil give for ejendomme – og som en følge af det hvordan valuarer vil værdiansætte andelsforeningernes ejendomme.
USA’s statsgæld har siden 1990’erne vokset sig meget stor. Det var ikke det store problem, så længe renten var i bund. Men det er den ikke længere. Alene siden september er renten på en tiårig, amerikansk statsobligation steget med næsten et procentpoint, til 4,5%.
Situationen kan eskalere
Og det kan blive langt værre, frygter økonomen Lars Christensen.
- Indtil videre har panikken ikke for alvor sat ind på obligationsmarkedet, men jeg må indrømme, at selvom jeg tidligere har været relativt rolig omkring USA's finanspolitik, må jeg sige, at Trump nu virkelig leger med ilden, og det er værd at huske, at prissætningen på obligationsmarkedet i høj grad er bygget på tillid, skriver han på sin blog, The Market Monetarist.
- Og hvis den tillid forsvinder, kan situationen eskalere meget hurtigt. Så vil renterne på amerikanske statsobligationer stige dramatisk, fortsætter Lars Christensen.
Hans frygt er bl.a. begrundet i, at Trump med sin toldpolitik ønsker at straffe lande, der har et højt handelsoverskud over for USA. Men pengene fra disse handelsoverskud bliver i vidt omfang investeret i amerikanske statsobligationer, og uden dem kan det blive svært for USA at finansiere sit budgetunderskud.
Dertil kommer bl.a., at Trump prøver at presse den amerikanske centralbank til at sætte de styrende rentesatser ned. Men centralbanken holder disse styringsrenter oppe for at holde styr på inflationen, og hvis man mister grebet om dén, kan det for alvor gå galt.
USA svinger taktstokken
Amerikanske rentestigninger vil ikke forplante sig til europæiske og danske renter én til én. Men sammenhængen er tydelig, forklarer Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Nykredit, til branchemediet PRO Ejendomme.
- De amerikanske renter svinger taktstokken over de globale finansielle markeder (…). I et eller andet omfang bevæger amerikanske og europæiske renter sig i en tandem, men ikke fuldstændigt, siger han.
Andelsforeningernes ejendomme skal som udgangspunkt værdiansættes som om de var privatejede ejendomme til boligudlejning.
Investorer, der køber sådanne ejendomme, vil fokusere på, hvad de årligt kan tjene på driften i procent af det beløb, de har betalt for ejendommen – altså afkastet. Her vil de se på, hvad renten er, og hvad de forventer den vil være på længere sigt, og så lægge omkring 3-4% til.
Jo højere afkast i procent, investorerne kræver, jo mindre vil de give for ejendommen. Derfor vil priserne på ejendomme alt andet lige falde, når renten stiger, og omvendt.
sten@odsgard.dk
