Vismænd: Derfor kan vilde prisstigninger på ejerlejligheder være holdbare
Stigende lønninger, tilflytning, flere singler og lav byggeaktivitet talte alt sammen for, at priserne på ejerlejligheder skulle stige. Sådan lyder argumentet fra de økonomiske vismænd, der heller ikke ser den store samfundsmæssige risiko – især fordi mange købere har undgået maksimal belåning
Af Sten Thorup Kristensen
Har man en ejerlejlighed et af de rigtige steder, har man de seneste år fået en god, skattefri værditilvækst. I København er det decideret vildt: i 2025 steg priserne på ejerlejligheder med 25 %, og over to år har prisstigningen været 40 %.
Der følger en enkelt ulempe med, når man konstaterer, at prisen på den bolig, man ejer, er steget så meget: Man må overveje, om man lige nu sidder på toppen af markedet, og om man skal skynde sig at realisere salgsplaner, inden priserne falder igen.
De økonomiske vismænd manede dog til ro i deres forårsrapport, som blev udsendt onsdag. De ser flere grunde til, at en betragtelig prisstigning kan være berettiget.
Når bobler sprænger
Vismændene siger ikke dermed, at prisniveauet nu er rigtigt, men blot at man ikke uden videre kan tolke de ekstreme prisstigninger sådan, at noget nu er galt.
Når priserne er steget gennem en periode, opstår der som regel en forventning om, at priserne bliver ved med at stige. Sådan er det også nu, viser undersøgelser blandt boligkøberne. Den slags forventninger er udelukkende psykologisk betingede og har historisk givet anledning til bobler på boligmarkedet.
Når boblerne så er sprunget, er der to parter, der sidder tilbage og ømmer sig med tab: Dels dem, som købte kort før, priserne begyndte at falde igen, og dels dem, som ikke nåede at sælge, men priserne var top.
Flere enlige på markedet
Men denne gang er der altså nogle reelle faktorer, der ifølge vismændene taler for, at priserne på ejerlejligheder skulle væsentligt op, i hvert fald for hovedstadens vedkommende.
For det første er der en tendens til, lønningerne stiger mere i København end på landsplan. Det giver flere penge at købe bolig for. Samtidig er det i hovedstaden kompliceret at finde steder at bygge flere boliger, hvilket begrænser udbuddet.
For det andet kan der være nogle strukturelle grunde til, at lejligheder bliver relativt mere efterspurgte. Fx er der, i takt med at befolkningen ældes, flere og flere, der bor alene, hvilket skaber et behov for mindre og ”nemme” boliger.
Desuden kan liberaliseringer gøre ejerlejlighederne mere værd. Det kan eksempelvis være lempede regler for at udleje ejerlejligheder. Netop det er opstået med muligheden for ubeskattet korttidsudlejning.
Lav samfundsmæssig risiko
Endelig for det det tredje peger vismændene på, at tilflytning til København øger efterspørgslen, hvilket også skal presse priserne op.
Her har et forhold, som vismændene tager op i et andet kapitel, betydning: I disse år er der mange vellønnede udlændinge, der flytter til Danmark. De fleste af dem forlader Danmark igen, og de foretrækker måske en lejebolig. Men det vil så betyde, at der er en lejebolig mindre til rådighed for de fastboende, som så må finde ud af noget andet – fx at købe en bolig.
Vismændenes vigtigste pointe er dog, at de vilde prisstigninger ikke har øget den samfundsøkonomiske risiko i en grad, så det er bekymrende. Dette skyldes, som tidligere omtalt her på Byens Boligforeninger, at købene sker med relativt lav belåning, hvorfor priserne skal falde meget, før banker og realkreditinstitutter ikke længere har dækning for deres udlån.
Det er typisk købernes forældre, der har stillet pengene til rådighed. Det betyder, at dem, som ikke har velstillede forældre, får endnu sværere ved at komme ind på boligmarkedet. Men det er også de velstillede forældre, der bærer risikoen, så den finansielle sektor ikke er i fare for en nedsmeltning som den, man så under finanskrisen for snart 20 år siden.
sten@odsgard.dk
