Stenrige førstegangskøbere bag massive prisstigninger på ejerlejligheder
Et erhvervsmæglerfirma er gået sidste års handler med ejerlejligheder i hovedstaden igennem med en tættekam. Resultatet af overraskende: Rigtig mange købere kommer med store formuer hjemmefra og behøver kun beskedne lån. Det presser dem, som kun har deres løbende indtægt at købe for
Af Sten Thorup Kristensen
Hvordan kan det overhovedet lade sig gøre, at priserne på ejerlejligheder på et enkelt år stiger med ca. 20 %, som det var tilfældet i København i 2025?
Det satte erhvervsmæglerfirmaet RED Cushman & Wakefield sig for at undersøge. Firmaet gennemgik 6419 boligsalg i København og på Frederiksberg sidste år, og resultatet af analysen blev præsenteret i sidste uge.
Svaret viste sig at være ret enkelt – men alligevel også overraskende, og svært at få hovedet rundt om:
Der er simpelthen mange, også førstegangskøbere, der har så mange penge med hjemmefra, at priserne ikke er noget problem for dem. Det er de derimod for dem, som skal betale boligen ud af deres løbende indkomst. Selv højtlønnede bliver presset ud af markedet.
Nødvendige kontanter
- Du kommer ikke med en høj løn og får dig en ejerbolig i København. Du skal komme med nogle kontanter sagde Nicholas Thurø under præsentationen, der fandt sted i Danske Banks hovedsæde i København torsdag.
Han så heller ikke nemme løsninger til at gøre noget ved det.
- Det her er problematisk for vores by. Politikerne taler om, at vi skal have en by for alle, og 25 % af nye projekter skal nu være ejerlejligheder. Men der skal bygges rigtigt meget, hvis ejerboligpriserne skal presses ned i et niveau, hvor den brede kreds kan være med, sagde Nicholas Thurø.
Mange førstegangskøbere
Et erhvervsmæglerfirma beskæftiger sig med salg af investeringsejendomme, herunder boligudlejningsejendomme. RED Cushman & Wakefield er altså ikke direkte involveret i markedet for ejerlejligheder, men man følger det alligevel, fordi priserne her også har betydning for, hvad danske og udenlandske investorer vil give for en udlejningsejendom.
Gennem 2025, når Nicholas Thurø betragtede hovedstadens ejerboligmarked, antog han, at prisstigningen måtte skyldes, at folk, som havde fået gode værdistigninger på deres boliger, realiserede disse gevinster og brugte dem til at købe større eller bedre boliger.
Men det var forkert, viste det sig. Halvdelen af køberne i 2025 var førstegangskøbere.
Lav belåning
Næste tese var så, at disse førstegangskøbere måtte have belånt sig til op over skorstenen. Men også dette var forkert. Faktisk var der i København og Frederiksberg praktisk talt ingen, der havde anvendt den klassiske model med at låne 80 % i et realkreditinstitut, og så det meste af resten i banken.
Kun en enkelt procent af køberne havde belåningsgrader på over 90 %. Hele 14 % af alle køb blev betalt kontant.
Det var trods alt primært dem, som i forvejen var på boligmarkedet, der var i stand til dét. Men mange af førstegangskøberne kunne også være med. Deres gennemsnitlige belåningsprocent var blot 67 %.
Moderat løn, høj formue
Analytikerne i RED Cushman & Wakefield kunne dårligt tro de tal, de fandt, så de eftertjekkede dem ved at gå ned i enkelte handler.
Her fandt de fx en 21-årig kvinde, der havde købt en lejlighed til 6,5 mio. kr. kontant. Få uger forinden havde hendes forældre udtaget et lån i deres friværdi på 3,3 mio. kr. De havde gjort noget tilsvarende, da kvindens bror skulle have en bolig nogle år forinden.
En 27-årig kvinde havde smidt 11,2 mio. kr. på bordet for en ejerlejlighed på Østerbro. Nicholas Thurø anslog hendes løn til at være 45.000-50.000 kr. om måneden – langt fra nok til, at hun selv kunne have nået at spare alle millionerne op.
Ringe finansiel risiko
I nutidens Danmark er der simpelthen mange, der har så store formuer, at de kan forære eller låne deres voksne børn store millionbeløb.
Det er godt for dem, og på nogle måder er det også godt for hele boligmarkedet og for dansk økonomi. Når så mange har betalt ejerlejligheder kontant, eller har lagt store udbetalinger, er der ringe risiko for et scenarie a la finanskrisen i 00’erne. Prisstigningerne er denne gang kommet uden stor risiko hos realkreditinstitutter og banker.
Men det skaber altså det problem, at dem, som ”bare” tjener en løn, har mere svært ved komme ind på markedet og få sig en bolig. De kan kigge efter en lejerlejlighed i stedet, men i de private udlejningsboliger bliver huslejen presset op af de samme mekanismer, som presser ejerboligpriserne op.
Flere banklån
Analysen fra RED Cushman & Wakefield kommer få uger efter en analyse fra Finanstilsynet, der fra en anden vinkel vidner om et boligmarked, der bliver stadig mere opdelt mellem de bedst stillede og den brede mængde.
Finanstilsynet hæftede sig ved, at der på få år har været en stor stigning i omfanget af boliglån fra bankerne. Emnet skal belyses nærmere, men en del af denne vækst i bankernes udlån sker på bekostning af udlån fra realkreditudlån.
Dette kan på langt sigt true solidariteten i realkreditsystemet, påpeger Finanstilsynet. Realkreditlån koster det samme for alle låntagere, men realiteten bag det er, at nogle låntagere – de rigeste – er mest interessante for realkreditinstitutterne, fordi deres lån har lavere risiko.
Hvis bankerne fisker de mest solide kunder, vil den gennemsnitlige soliditet for dem, som stadig har realkreditlån, være mindre, og det skal alt andet lige betales gennem højere bidragssatser.
