Der er fuldført masser af nye boliger de senere år, som her på Grønttorvet i Valby. Men nu kommer en opbremsning. Foto: Sten Thorup Kristensen

Nu kommer konsekvenserne af manglende boligbyggeri. Særligt de unge er ramt

Det nytter ikke noget at give unge lov til at bruge pensionsopsparing til udbetaling på en bolig, fastslår Nationalbanken. Det vil ikke ændre ved, at der kommer til at mangle boliger, efter at både privat og alment boligbyggeri har ligget underdrejet de senere år

Af Sten Thorup Kristensen

Det kan være svært for unge mennesker, der er nye på arbejdsmarkedet, at skrabe sammen til udbetalingen til ejerbolig. Men hvorfor ikke løse deres problem ved at give dem mulighed for at bruge en del af deres pensionsopsparing på sagen?

Ideen har cirkuleret de seneste års tid, både blandt politikere og interesseorganisationer. Men i en ny analyse hælder Nationalbanken den ned ad brættet:

- Lempes boligfinansieringen for denne gruppe (unge, red.), ville de kunne byde mere i en bolighandel, og det kan medføre boligprisstigninger for alle. De højere boligpriser modgår den umiddelbare effekt af lempelsen, og dermed bliver antallet af nye yngre boligejere begrænset, skriver Nationalbanken.

Med andre ord: Det nytter ikke noget at give unge boligsøgende penge med i hånden. De fleste af dem vil stadigvæk blive overbudt af ældre boligkøbere, så konsekvensen vil ikke være andet, end at boligpriserne stiger for alle parter.

Maksimum for almene boliger

Den hårde konklusion fra Nationalbanken sætter vilkårene på boligmarkedet her i begyndelsen af 2025 i glas og ramme.

Da inflation og rentestigninger ramte for godt tre år siden, blev mange planer om boligbyggeri aflyst eller udsat. Det gjaldt både for private ejendomsselskaber og for almene boligselskaber. De sidste mødte en lodret barriere:

Loven sætter et maksimum for, hvor meget nybyggeri af almene boliger må koste, og mange fandt det umuligt at holde sig under dette loft på et tidspunkt, hvor materialepriserne havde taget et hop opad, men hvor den såkaldte maksimalpris endnu ikke var blevet korrigeret for dette.

Da det tager år, fra de første planer bliver lagt, til beboerne flytter ind i nyopførte boliger, har nedturen for boligbyggeriet hidtil ikke haft den store effekt.

Men det får den nu og i de kommende år – det er nu, de boliger, der ikke er blevet bygget, skulle have været taget i brug. Og det bliver kun værre af, at både befolkningstilvækst og urbanisering er fortsat ufortrødent.

Mange vil gerne til de store byer, især København. Men ude i landet er der også mange ret små byer, som samler befolkningen fra oplandet, så de har behov for boligbyggeri.

Intet huslejeloft

Når der kommer færre boliger på markedet, samtidig med at efterspørgslen stiger, kommer der rift om de boliger, der allerede er opført.

Det kommer særligt de private ejendomsselskaber til gode. Især i København og Aarhus har de over de seneste 10-15 år bygget lejeboliger i stor stil. Nu får de muligheden for at hæve huslejen, hver gang en lejer bliver skiftet ud.

Det er nemlig kun i de gamle boligejendomme, opført før 1992, at lovgivningen sætter et loft over, hvor meget huslejen må stige.

Således er netop danske ejendomsinvestorer også usædvanligt optimistiske for tiden, trods al uro i verden. Optimismen blev dokumenteret i et survey fra erhvervsmæglerfirmaet RED Cushman & Wakefield i februar.

To tredjedele tror, at værdien af deres beholdninger af ejendomme vil stige i det næste halve år, og de peger i høj grad på stigende overskud fra driften som årsagen.

Andre ideer

Men prisen bliver betalt af dem, som skal bo i boligerne. Og relativt bliver det dyrest for de unge, der ikke på den ene eller anden måde allerede har foden inden for på boligmarkedet – enten i form af at eje en bolig eller at have rådighed over en lejebolig, hvor kontrakten blev underskrevet, mens huslejerne endnu var relativt lave.

Der har været andre ideer end det med pensionsopsparingen for at gøre noget ved det. Finans Danmark, bankernes og realkreditinstitutternes brancheforening, foreslog i december, at man lemper på reguleringen, så en bank kan vælge at give længere snor, hvis låntageren ventes at få mere i løn i fremtiden. Det vil være tilfældet for mange unge.

Men effekten vil være henad den samme, som hvis man giver de unge lov til at bruge en del af pensionsopsparingen til boligkøb. Boligpriserne vil stige, men uden at det nødvendigvis vil være ret mange af de unge, der får boligerne i sidste ende.

Boliger bliver revet væk

Mere perspektiv er der måske i noget, som allerede sker for tiden: Adskillige ejendomsselskaber, også nogle af de helt store, satser på at sælge deres boliger styk for styk på det ophedede ejerboligmarked.

På den måde overgår boligerne fra at være lejer- til at være ejerboliger. For tiden bliver der stiftet nye ejerforeninger i en lind strøm.

Og der er stor efterspørgsel efter disse nye ejerboliger, fortalte Per Mørkenborg, partner hos home v/Lone Bøegh Henriksen med 11 butikker i hovedstaden, i februar til Byens Boligforeninger. I hvert fald hvis boligerne ligger i nærheden af København og har den rette størrelse.

- Når det gælder mindre boliger, er efterspørgslen helt enorm. Presset har aldrig været større, heller ikke i 2021 under coronaen, hvor mange planlagde boliginvesteringer, sagde Per Mørkenborg.

Men når lejeboliger bliver til ejerboliger, bliver udbuddet af de lejeboliger, der er tilbage, bare endnu mindre, hvilket alt andet lige vil presse huslejerne endnu mere op.

Miseren er, at der nu engang kun findes så mange boliger, som der gør. Det er ikke som ved mange dagligvarer, hvor man bare kan sætte nogle produktionslinjer mere i drift, hvis efterspørgslen stiger. På boligmarkedet må man prøve at vente tålmodigt på, at nybyggeriet kommer op i gear igen.

sten@odsgard.dk