De gamle ejendomme i København er ofte charmerende, men i de seneste år har de professionelle investorer ikke vist stor interesse for dem. Det har også andelsforeningernes valuarer måtte tage højde fo

Lovændring kan få værdien af andelsboliger til at stige

Gamle ejendomme i København er populære hos beboerne, men i de seneste år har de professionelle investorer ikke delt begejstringen. Nye skatteregler ved generationsskifte ser imidlertid ud til at ændre billedet, og det kan få afsmittende effekt på værdiansættelsen af andelsforeningers ejendomme

Af Sten Thorup Kristensen

Ifølge en lov, der er på vej gennem Folketinget, skal der ikke længere betales arveafgift af den fulde ejendomsværdi, når et ejendomsselskab overdrages fra en generation til den næste.

Det lyder måske teknisk, men det er en lovændring, der i mange år har været efterspurgt af private ejendomsselskaber. Og nu, hvor den er på vej, har den antændt investeringslyst i den type af ejendomme, som er udgangspunktet for værdiansættelsen af de ejendomme, som andelsforeninger typisk ejer – og dermed i sidste ende andelskronen.

Det er Nicholas Thurø, managing partner i mæglerfirmaet RED Cushman & Wakefield, der til branchemediet PRO Ejendomme fortæller om tendensen.

- Vi tror, der kommer til at være noget mere aktivitet om den gamle boligmasse i år, fordi der nu findes nogle familieformuer, hvor ejerne godt kunne tænke sig at købe gamle boligudlejningsejendomme. Det er helt konkret, at vi taler med nogle investorer, der har den strategi og vil den vej, siger han.

Eftervirkninger af indgreb

Den nye interesse for de gamle boligejendomme, som man især finder på Københavns brokvarterer, falder på et tørt sted. Gennem 2024 har der nemlig været usædvanligt ringe interesse for dem fra investorers side, viser opgørelser fra RED Cushman & Wakefield.

Den ringe interesse skyldes flere forhold, men et af dem er det såkaldte Blackstone-indgreb fra 2020. Dengang satte et politisk flertal en stopper for, at huslejen kunne blive ved med at stige i gennemgribende moderniserede lejemål.

Det har betydning nu, fordi en stigende boligmangel i hovedstaden presser huslejerne i nybyggeri op. I ejendomme opført efter 1992 kan ejere og lejere aftale huslejer, som de vil.

Flere problemer

Konsekvensen er, at selv om det måske stadig er mere eftertragtet at bo i en gammel ejendom i et brokvarter, eller i bydele som Valby og Vanløse, er de store investorer, fx pensionskasser, mere interesserede i de nyopførte ejendomme i København og dens forstæder. Der har de udsigt til højere indtjening.

Et andet problem har været nye regler for Finanstilsynet, der satte alvorlige begrænsninger på, hvor stor en del af købsprisen for en gammel ejendom, der kan blive dækket af et realkreditlån.

Men det mindre irrelevant for velhavende, private investorer, der har pengene selv. For dem har arveafgiften været et meget større problem.

Omstridt regel

Når et selskab bliver overdraget mellem generationer, beregner man dets skatteværdi ud fra nøgletal, fx de senere års overskud. Men for ejendomsselskaber er der en særregel. Det er den såkaldte pengetankregel, der siger, at man i stedet skal beskatte ud fra ejendommens handelsværdi. Det beløb vil som regel være langt højere.

Pengetankreglen er lavet for at lukke en mulighed for at omgå reglerne om arveafgift. Det ville man ellers kunne gøre ved at investere pengene i en ejendom, som arvingen så får foræret, og snart efter sælger.

Reglen har imidlertid været en torn i øjet på ejere af ejendomsselskaber, der oprigtigt bliver overdraget med henblik på fortsat drift. De oplever, at arvingerne er nødt til at sælge ud af deres ejendomme, og i værste fald at opløse selskabet, for at få råd til at betale arveafgiften.

Nu bliver pengetankreglen så afskaffet, og i samme omgang bliver arveafgiften sænket fra 15% til 10%. Det gør det mere attraktivt for private at købe ejendommene, og større efterspørgsel trækker alt andet lige priserne op – hvilket andelsforeningernes valuarer vil indregne, når de værdiansætter ejendommene.

sten@odsgard.dk