Højesteret: Købsaftale med overpris forpligter, også selv om den bliver ophævet
Et par gav et uopfordret, men godt, bud på at købe en bolig. Det skulle de aldrig have gjort. De måtte springe fra købsaftalen igen, og nu har de brugt fem år på retssager, der mundede ud i, at de skal kompensere ejerne af boligen for den nemme fortjeneste, disse var stillet i udsigt, men aldrig fik
Af Sten Thorup Kristensen
Er du nogensinde gået forbi en bolig og har tænkt: Den skal være min?
Det er der i hvert fald nogle, der har. Og nogle af dem har drevet det så vidt, at de har givet et uopfordret tilbud til ejerne af den pågældende bolig.
Men det skal man være lidt forsigtig med, fremgår det af en ny dom fra Højesteret. For har man indgået købsaftale med udgangspunkt i tilbuddet, fanger bordet. Man kan ikke springe fra, bare ved at betale de udgifter, ejeren har haft ved det salg, der aldrig blev til noget.
Har man givet ejeren et bud over markedsprisen, for at lokke ham eller hende truget, hæfter man også for den fortjeneste, ejeren ikke får alligevel.
Fem år gammel sag
Den sag, dommen handler om, rækker tilbage til 2020, det vil sige mens boligmarkedet var allervarmest under coronaen.
Et par ser et hus, de gerne vil eje, og de giver de eksisterende ejere et uopfordret tilbud. Ejerne ender med at acceptere, og en købsaftale med en salgspris på 5 mio. kr. bliver underskrevet i november.
Men senere fortryder de potentielle købere åbenbart, eller der kom andre forhindringer i vejen, for de deponerede ikke købssummen til tiden. Ejerne reagerede ved at ophæve købsaftalen og krævede erstatning.
Det par, der havde givet tilbuddet, erkendte, at de skulle kompensere ejerne for de udgifter, de havde haft i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen, fx til advokat. Så kunne man godt tro, at historien var slut. Ejerne havde ikke fået solgt deres bolig, men det havde de jo heller ikke haft planer om i udgangspunktet, og de var blevet kompenseret for deres udgifter.
”Positiv opfyldelsesinteresse”
Men ejerne mente altså, at de også skulle have den fortjeneste, de var blevet stillet i udsigt, da de fik tilbuddet. Der var tale om 250.000 kr., idet en lokal ejendomsmægler vurderede, at boligens markedspris var 4.750.000 kr.
Den spegede sag fik juristerne til at klø sig i nakken. Byretten gav ejerne medhold, mens tilbudsgiverne fik medhold i landsretten. Højesteret vendte altså igen afgørelsen til ejernes fordel.
Højesteret henholdt sig til det juridisk begreb ”positiv opfyldelsesinteresse”, som giver en part i et brudt kontraktforhold ret til at blive økonomisk stillet, som om kontrakten var opfyldt.
Begrebet bliver fx brugt, hvis en virksomhed har tegnet kontrakt om at købe nogle maskiner, som så aldrig bliver leveret, hvorfor virksomhederne må købe de samme maskiner et andet sted til en højere pris. I det tilfælde skal den leverandør, der ikke overholdt sin kontrakt, betale merprisen.
Tvivl om mæglerskøn
Hvor tilbudsgiverne nu må ærgre sig over at skulle punge op med en kvart million for deres forhastede tilbud, er de samtidig være lettede over, at de ikke kom til at betale endnu mere. Noget tyder nemlig på, at ejendomsmægleren, der skønnede markedsprisen dengang, skønnede for højt.
Her i januar er boligen nemlig blevet solgt for 4,1 mio. kr.
Meget er sket siden 2020. Der er indført en ny og højere ejendomsskat, og renterne er steget. Begge dele trækker alt andet lige ned i boligpriserne. Men omvendt er der også flere forhold, der har trukket op i priserne, bl.a. inflation.
Højesteret anfører da også, at den nyligt konstaterede handelsværdi er en indikation på, at markedsværdien i hvert fald ikke var højere end de 4.750.000 kr. tilbage i 2020, og at det tilbud, de fik, altså var over markedsværdien af boligen.
sten@odsgard.dk
