Forældrekøb af lejligheder i storbyernes gamle boligmasse var populært op gennem 2010’erne, og i en del tilfælde blev lejlighederne senere solgt billigt videre til børnene – som en måde at give arvefo

Dom giver risiko for skattesmæk i forlængelse af forældrekøb

Indtil for få år siden var det alment accepteret, at forældre kunne give børn en skattefri gave ved at sælge en ejerlejlighed billigt til dem. Det kunne de ikke alligevel, ifølge en nye byretsdom. Nu skal sagen videre til landsretten

Af Sten Thorup Kristensen

Man fornemmer den dybe frustration hos en mor og hendes voksne datter, når man læser udskriften af en dom fra byretten i Herning, som blev afsagt i december.

Sagen handlede om, hvorvidt moren for nogle år siden kunne sælge en ejerlejlighed til datteren til langt under markedsprisen, uden at datteren skulle betale en gaveafgift af sin reelle fortjeneste.

De to gjorde sig store anstrengelser for at vise dommeren, at det var en praksis, der var helt almindelig på det tidspunkt, og at den var anerkendt af Skat.

Men retten viste ingen nåde. Den fastslog, at datteren skulle betale gaveafgiften, og at mor og datter yderligere skulle dække Skatteministeriets omkostninger ved retssagen.

Betydeligt lavere pris

Sagen er nu anket, oplyser advokat Michael Serup fra advokatfirmaet Bech-Bruun, der førte sagen for mor og datter. Hvis landsretten når frem til at samme konklusion som byretten, vurderer han, at kan få betydning for andre, der tilbage i 2010’erne kombinerede forældrekøb med en gave fra den ældre til den yngre generation – i praksis en arv.

- Skattestyrelsens position er generelt, at borgerne ikke er beskyttet af en (tidligere) administrativ praksis. Landsretten skal i den konkrete sag tage stilling til, om Skattestyrelsens position er juridisk korrekt i lyset af, at styrelsen rent faktisk tidligere har godkendt tilsvarende forældreoverdragelser, skriver Michael Serup i en mail til Byensboligforeninger.dk.

Moren købte ejerlejligheden i august 2015 for 1.975.000 kr. I september 2017 solgte hun den videre til datteren for 1.300.000 kr.

Retstilstanden flytter sig

Det var ikke fordi, de havde vurderet, at værdien var faldet i mellemtiden. Men den offentlige vurdering sagde, at prisen var 1.450.000 kr., og reglen er, at man skattemæssigt kan overdrage fast ejendom til den offentlige vurdering, plus/minus 15%, med mindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Længe stod domstolene fast på, at der skulle rigtigt meget til, før sådanne særlige omstændigheder blev anerkendt. Det var ud fra en principiel holdning om, at det måtte være skattemyndighedernes eget problem, hvis deres vurderinger misvisende. Når borgerne blev beskattet af disse vurderinger, måtte de også kunne bruge dem i andre sammenhænge.

Men omkring 2020 begyndte denne holdning at skride. Skattemyndighederne ophørte med at forny vurderingerne i 2011, og jo længere tid der gik, og jo mere boligpriserne steg, jo mere absurd blev forskellen mellem de gamle vurderinger og de aktuelle realiteter.

Særlige omstændigheder

Domstolene begyndte at se det som ”en særlig omstændighed”, hvis ejendommen for nyligt var købt til en pris langt over den offentlige vurdering. I dette tilfælde måtte borgerne indse, at den offentlige vurdering ikke afspejlede virkeligheden.

Senere er det også blevet anset som en særlig omstændighed, hvis et realkreditinstitut i forbindelse med et lån har foretaget en vurdering, der ligger betydeligt over den offentlige vurdering.

Retstilstanden bevæger sig stadig med hver ny dom, men i dag er det tvivlsomt, om man overhovedet kan bruge den offentlige vurdering plus/minus 15% ved overdragelser af ejendomme.

Har handlet i god tro

Det kan være rimeligt nok, at man ikke kan benytte ejendomshandler til kunstigt lave priser, og på den måde undgå gaveafgiften.

Men der er altså nogle – som moren og datteren i sagen fra Herning – der har handlet i god tro, men som nu kommer til at betale arveafgift alligevel.

I sagen fremlagde de ifølge domsudskriften ”et betydeligt antal” såkaldte bindende svar fra perioden mellem 2007 og 2019, hvor Skat havde forhåndsgodkendt, at ejendomme blev overdraget til den offentlige vurdering, selv om de var købt dyrere kort forinden.

Først i 2018 – altså efter at mor og datter havde handlet med hinanden – begyndte Skat at ændre sin praksis.

Pæn fortjeneste

Dommeren mente dog ikke, at der i bunken af bindende svar fra Skat var et med helt samme indhold som deres. Det vil vise sig, om landsretten ser anderledes på det.

Når landsretten til samme resultat som byretten, kan datteren dog trøste sig med, at hun stadig har tjent godt på den samlede transaktion. I juni 2020 solgte hun ejerligheden for 2.425.000 kr., eller 1.125.000 kr. mere end det, hun selv gav til moren.

Sammenlagt har mor og datter dog kun tjent 450.000 kr. over de fire og et halvt år, hvor først den ene, så den anden, ejede ejerlejligheden. Den gaveafgift, som Skattestyrelsen siden har opkrævet fra datteren, og som byretten i Herning altså fandt berettiget, udgør 91.815 kr.

sten@odsgard.dk