Folketinget har rakt en hjælpende hånd til andelsboligforeninger. Men de skal være opmærksomme, før de tager imod den. Billedet er fra A/B Venneminde på Østerbro i København.Andelsforeninger får nye muligheder for værdiansættelse – men kan de bruges i praksis?
Et enigt Folketing har givet andelsforeningerne mulighed for at bruge mindre præcise metoder til at opgøre værdien af deres ejendomme. Hensigten er, at foreningerne skal kunne spare den årlige udgift til en valuar. Men foreningerne har stadig pligt til at reagere, hvis prisfald i markedet gør værdiansættelsen uaktuel. Og netop nu sker der prisfald i markedet
Af Sten Thorup Kristensen
(Offentliggjort juni 24) I princippet var det en glad dag for andelsboligforeninger, da Folketinget den 4. april næsten enstemmigt vedtog at give dem to nye muligheder for værdiansættelse af deres ejendomme.
Begge er designet til give foreningerne mulighed for at spare den årlige valuarvurdering, der for en almindelig forening rask væk kan løbe op i 20.000 kr.
De to nye muligheder er henholdsvis, at man kan lade en valuarvurdering være gældende i 42 måneder, mod hidtil kun 18 måneder, og at man kan bruge den skattemæssige vurdering fra 2012, korrigeret for den inflation, der har været i mellemtiden.
Imidlertid kan man læse i lovens bemærkninger, at der nok er mange foreninger, der vil vælge at få besøg af valuaren lige så ofte som hidtil. Det er der gode grunde til: Foreningerne har ifølge to højesteretsdomme fra 2013 og 2024 stadig pligt til at sikre, at værdiansættelsen er nogenlunde retvisende.
Andelskronen – altså den pris, andelene bliver handlet til – bliver beregnet ud fra værdiansættelsen, og hvis den er forkert, vil enten købere eller sælgere af andelene tabe penge. I sidste ende kan foreningen blive draget til ansvar, hvis den blot har lænet sig tilbage og brugt en tvivlsom værdiansættelse.
Spørgsmål om væsentlighed
Timmy Lund, advokat og administrationschef i Vest Administrationen, mener ikke, foreningerne behøver være alt for urolige – slet ikke hvis de har indregnet en reserve. Men har de ikke det, skal de være opmærksomme.
- De domme, vi har på området, taler begge om ’væsentlighed’ uden dog at sætte en brugbar procentsats på. En tommelfingerregel vil være, at såfremt markedet falder med 5-10 %, så er der i hvert fald grund til at reagere.
Det skyldes, at et fald i markedsværdien slår igennem på foreningens formue allerede fra første krone i fald. Reserver og f.eks. driftsoverskud kan så gøre, at andelsværdien vil kunne fastholdes, siger Timmy Lund.
Timmy Lund anfører også, at det ikke er nyt, at en forening skal holde øje med, om værdien er faldet i forhold til seneste vurdering. Sådan har det været siden 2013. Men der bliver nu mulighed for, at foreningerne bruger vurderinger, der i forvejen er mere upræcise end en årlig valuarvurdering, og samtidig ser man for første gang siden 2013 prisfald på boligudlejningsejendomme i de større byer.
Over hele verden diskuterer investorer stadig, hvad værdien af ejendomme skal være, efter at renten gik et niveau op i 2022. Alle er enige om, at priserne skal ned – spørgsmålet er kun hvor meget.
Imens man diskuterer det, ligger markedet usædvanligt stille. Ifølge dataleverandøren MSCI, der følger udviklingen over hele verden, var det danske marked i første kvartal blandt de hårdest ramte i Europa.
For en bestyrelse i en andelsforening summer det sammen til, at den simpelthen ikke kan vide, hvad ejendommen er værd i dag. Men hvis man sorgløst lader, som om ingenting er sket, siden markedet toppede i begyndelsen af 2022, kan man få et problem med købere af andele, der bliver vrede, når de indser, at de har købt for dyrt.
Ny glans over gamle vurderinger
Den nye lovs mulighed for at genoplive de gamle skattemæssige vurderinger har sin egen historie:
Disse vurderinger ramte ofte langt ved siden af, og derfor lavede man dem for sidste gang i 2011 for ejerboliger og 2012 for erhvervsejendomme, herunder andelsforeningers ejendomme.
I stedet skulle man finde på noget nyt, og det blev til automatiserede vurderinger, hvor man med it-systemer regnede sig frem til bedst mulige skøn ud fra de data, man har fra markedet og fra f.eks. BBR-meddelelser.
Det skulle vise sig at være nemmere sagt end gjort. Det nye vurderingssystem fungerer stadigvæk ikke, og for erhvervsejendommes vedkommende har man helt opgivet. Nu vil man i stedet beskatte dem ud fra en teoretisk grundværdi.
Beslutningen om at opgive at vurdere erhvervsejendomme blev truffet i februar 2021, og den daværende regering indså, at det efterlod mange andelsforeninger med et problem, fordi de netop havde brugt de skattemæssige vurderinger i deres egne værdiansættelser. Nu var de så alt andet lige tvunget til at betale for valuarvurderinger i stedet.
Man satte et udvalg til at se på sagen, og det er grundlæggende dette udvalgs anbefalinger, der nu er vedtaget som lov.
Processen blev forsinket på grund af folketingsvalget i 2022, og under denne forsinkelse er der sket en udvikling, som gør, at foreningerne skal være særligt forsigtige med at bruge den nye mulighed for at anvende den skattemæssige 2012-vurdering korrigeret for inflation.
De gamle, skattemæssige vurderinger var i de fleste tilfælde i den lave ende, og da udvalget regnede på sagen i 2021, fandt det da også, at selv når man korrigerede for inflationen, kom man frem til et tal, der stort set altid var lavere end den aktuelle valuarvurdering.
Men det var også, fordi der stort set ikke var nogen inflation mellem 2012 og 2021. Det skulle der som bekendt komme i de følgende år, og i den nye lovs bemærkninger kan man læse, at den inflationskorrigerede 2012-vurdering nu var større end valuarvurderingen i 7 % af tilfældene.
Den andel vokser stadig, fordi inflationen endnu ikke er bragt helt til ro, mens ejendomsmarkedet som nævnt er trykket. For bestyrelserne i et antal andelsforeninger vil det se ud, som om den inflationskorrigerede 2012-vurdering giver dem mulighed for at sætte andelskronen i vejret, og dermed gøre deres medlemmer rigere.
Men det er altså det, de må være forsigtige med, fordi købere af andelene kan gøre indsigelser.
sten@odsgard.dk
