Lundtoftegade i København. I en energimæssig forstand bliver selv nyere ejendomme hurtigt gamle. For ejendomme, der ikke er renoveret op til nutidig standard, vil der snart komme krav om at indhente d

Lovgivere skal sætte tommelskruer på foreninger med dårlige ejendomme

Et nyt bygningsdirektiv fra EU tvinger medlemslandene til at gøre noget ved energistandarden i den dårligste del af boligmassen. Over det næste halve år skal Boligministeriet finde ud af, hvordan det skal foregå i praksis. En af mulighederne er, at banker og realkreditinstitutter skal stille nye krav, før de yder lån

Af Sten Thorup Kristensen 

(Offentliggjort juni 24) Det er selvfølgelig ærgerligt at have en stor varmeregning, men i langt de fleste tilfælde kendte man dette vilkår, da man flyttede ind, og hvis der hen ad vejen bliver penge til forbedringer, kan man skære lidt af regningen. 

Sådan har det været indtil nu, men tiden er ved at rinde ud for denne tilbagelænede tilgang. Med et nyt bygningsdirektiv følger hårde krav til, at ejerne af energimæssigt dårlige ejendomme skal gøre noget ved det. Bygningsdirektivet, der i april blev endeligt godkendt af EU’s medlemslande, skal inden to år udmøntes i dansk lov. 

Det kan f.eks. få betydning for andelsforeninger, der ønsker lån til altaner eller andre forbedringer af deres ejendomme. De kan få den besked fra realkreditinstituttet, at jo, de kan godt få lån – men kun på den betingelse, at en del af pengene går til energirenoveringer. 

Også almene boligforeninger kan få besked på, at det er tid til energirenoveringer.  

For ejerboliger er det mere uklart, hvornår nye krav træder i kraft. I de tidlige udkast til bygningsdirektivet var det især udlejningsboliger, der var fokus på, og der blev sat mere lempelige krav til, hvor hurtigt ejerboligerne skulle med i den grønne omstilling. Men man endte med at lægge en stor del af magten hos medlemsstaterne, så nu er det politikerne på Christiansborg, der skal finde ud af, hvordan de vil håndtere det herhjemme.  

Ambitiøse mål 

Uanset hvad de danske politikere gør, skal de dog i sidste ende opfylde målene i bygningsdirektivet. Og disse mål er ambitiøse. 

- Medlemslandene skal sikre, at energiforbruget i beboelsesbygninger reduceres med 16 % inden 2030 og med 20-22 % inden 2035. 55 % af energibesparelserne skal opnås gennem renovering af de bygninger, der klarer sig dårligst, oplyser erhvervsorganisationen DI. 

På lidt længere sigt er målsætningen, at ingen bygninger overhovedet må give anledning til udledning af drivhusgasser. Det skal dog ikke kun løses med større energieffektivitet. En vej ud af problemet er også at anvende grønne energikilder. 

Bygningsdirektivet har været undervejs i årevis, og de første udspil fra EU-kommissionen udløste stor bekymring i ejendomsbranchen. 

Oprindeligt var det kommissionens mening, at ejerne af ejendomme med de dårligste energimærker skulle have pligt til at foretage energirenoveringer. Det ville være en proces uden ende, for efterhånden som de dårligste ejendomme blev renovereret, ville de næstdårligste komme i søgelyset, og så fremdeles. 

Kommissionen modificerede det så til, at alle ejendomme skulle bringes op til en vis energistandard. Men det ville stadig have betydet, at ejere ville blive pålagt en pligt til at gennemføre ofte dyre renoveringer. Hvis ejerne ikke havde pengene til det, ville deres ejendomme blive ulovlige at bruge og kunne tabe enhver værdi.  

Er der håndværkere nok? 

Selv hvis pengene var der, kunne det blive svært, for kommissionens udspil var stadig så ambitiøst, at der ikke ville være håndværkere nok til at foretage alle de renoveringer, der ville blive lovpligtige. Den bekymring blev nævnt på en konference afholdt af brancheforeningen Ejendom Danmark i oktober 2022. 

Ved samme lejlighed varslede Klaus Kristiansen, direktør i Realkredit Danmark, at det kunne blive nødvendigt at rationere kapitalen – realkreditinstituttet ville prioritere de kunder, der pinedød var nødt til at foretage energirenoveringer, så der ikke nødvendigvis ville være penge at låne ud til alle andre kunder. 

Ejendomsbranchen forberedte sig altså på det værste, men i sidste øjeblik bøjede kommissionen af og accepterede den løsning, hvor det blev overladt til medlemsstaterne hver for sig at indrette sig, så klimabelastningen fra deres respektive bygningsmasser bliver reduceret. 

Nu skal direktivet så indarbejdes i nationale lovgivninger. Løsningen er betydeligt mere fleksibel end det, EU-kommissionen havde spillet ud med. Men det ændrer ikke på, at der nødvendigvis må komme nogle hårde krav til de enkelte ejendomme, for at man skal nå de målsætninger, der er angivet i direktivet. 

Forberedende analyser 

For lovgiverne i Danmark er det en helt ny opgave. Der findes allerede et bygningsreglement, der sætter regler og energistandarder ved nybyggeri og renovering. Men der findes ingen regler, der forpligter ejere af ejendomme til at foretage renoveringer. Det kommer der på den ene eller anden måde nu. 

Først skal der dog tænkes. Social- og Boligministeriet oplyser til Byens Boligforeninger, at man formentlig lige efter sommerferien går i gang med et analysearbejde. Omkring årsskiftet forventer man så at være klar med en skitse, som politikerne kan forholde sig til. 

Indtil da er der ingen officielle bud på, hvordan regeringen og Folketinget vil gribe opgaven an. Et bud fra en kilde i ejendomsbranchen er dog, at den finansielle sektor – banker og realkreditinstitutter – får en hovedrolle. Det kan få pligt til at sikre, at der ligger en plan for energirenovering, inden de yder lån til en ejendom i dårlig stand. 

Når det gælder almene boliger, er de fleste i god stand. Men immervæk er det ca. hver fjerde forening, der har så ringe energistand, at de kan komme i søgelyset. Et udtræk fra Landsbyggefondens Bygningsregister, DCAB, viser, at 8 % af bygninger med almene boliger har et energimærke, der er E eller dårligere. 18 % har energimærke D. 

Til sammenligning har ca. 35 % af alle bygninger i Danmark energimærke E eller dårligere, mens næsten 20 % har energimærke D. Det inkluderer dog parcelhuse, der ofte har ringe energistandard.