Små butikslejemål i vælten – kan indbringe gode huslejer for tiden
Butikslivet i byerne skrumper ind som følge af bl.a. nethandel. Til gengæld er der mange håbefulde iværksættere, som søger efter lokaler, og som gerne vil have synlighed i gadeplan. Boligforeninger bør tjekke markedslejer i deres områder: Det kan overraske positivt
Af Sten Thorup Kristensen
A/B Colbjørnsensgade 32-34 i København har, som så mange andre boligforeninger, butikker i stueetagen. Huslejen fra dem giver en bekvem indtægt til foreningen, men en gang imellem er de også arbejdskrævende for bestyrelsen, ikke mindst når en lejer siger op.
Netop dét skete i december, og bestyrelsen spurgte sig selv, hvilken husleje man skulle udbyde lejemålet til.
På den ene side kunne lejemålet, med under 100 meter til Københavns Hovedbanegård, dårligt ligge mere centralt.
På den anden side er butikslivet i kvarteret i nedgang, hvilket især er tydeligt på den nærliggende Vesterbrogade, som engang var en af byens store handelsgader, men som bestemt ikke er det mere. Og allerede inden nethandlen gjorde sit indtog, var tiden løbet fra de små butikker i sidegader, der oprindeligt har huset grønthandlere, ismejerier og lignende.
Mange henvendelser
Andelsforeningen vovede det ene øje og satte alligevel huslejen lidt op, i forhold til da man senest skiftede lejer i 2023.
Dét viste sig at være et godt sats, og måske kunne man endda have sat lejen endnu mere op, for der kom 13 henvendelser på det opslag, foreningen havde lagt på Facebook – de fleste af dem inden for få timer.
En af ansøgerne var endda så interesseret, at han tilbød at betale mere i husleje, end der var angivet i opslaget.
Ingen af henvendelserne kom fra egentlige butiksdrivende. I stedet var der tale om små selvstændigt erhvervsdrivende, som ikke forventer en lind strøm af kunder dagen lang, men som ser en fordel ved synlighed i gadeplan, når de nu alligevel skal finde lokaler at arbejde fra.
Den oplevelse, som A/B Colbjørnsensgade havde, er ikke enestående. Boligforeninger skal ikke tolke butiksdøden på det nærliggende handelsstrøg sådan, at deres egne butikslejemål er værdiløse. Tværtimod kan der være rigtigt god værdi i dem, især hvis de er små, fortæller Kristian Hartmann, direktør i erhvervsmæglerfirmaet La Cour & Lykke.
Efterspurgt synlighed
Market bliver trukket af, at der mange selvstændige, der prøver at udleve iværksætterdrømmen; i et spænd mellem det idealistiske og halvt hobbybetonede på den ene side, og til de mere kølige ambitioner om at tjene gode penge på den anden.
Uanset hvad, har iværksætterne brug for lokaler, som de kan arbejde i, og mange gange vil de også gerne have et sted, hvor de kan hænge et skilt med virksomhedens navn op og vise produkterne frem.
- Små lejemål går typisk rigtigt stærkt. Jo mindre, jo bedre, kan man sige. Hvis de ikke koster alverden, er der virkelig mange kunder til dem. Er de lidt større, og dermed til en lidt højere pris, er det væsentligt bedre end for et år siden, men det tager stadig lidt længere tid, siger Kristian Hartmann.
Udbudt for lavt
Han hjælper mange andelsforeninger med at finde lejere, men han skønner, at lige så mange foreninger klarer det selv, sådan som A/B Colbjørnsensgade 32-34 gør det.
- Man ser nogle eksempler på, at foreningerne får udbudt for lavt. Hvis man selv vil stå for det, må man dykke ned i, hvad der er en nogenlunde rigtig markedsleje for området. Så kan man have en mening om, at det skal udbydes lidt lavere. Men det er vigtigt at gøre det oplyst, i stedet for at man bare smider det ud til 3000 kr. om måneden, hvor det i virkeligheden er 8000 kr., og man kunne have sagt 6000 kr., siger Kristian Hartmann.
For de foreninger, der går ud i markedet på egen hånd, er der et godt værktøj til at vurdere huslejen for butikslokaler i området. Det hedder Ejendomstorvet.dk og er en portal, hvor landets erhvervsmæglere slår ledige erhvervslejemål op.
Man skal lige lære at bruge det, men det tager ikke mange minutter, før man er i gang. Man kan lede efter lejemål i sit eget område, eller i sammenlignelige områder, og så se, hvilken husleje lejemål af cirka samme størrelse som ens eget er udbudt til i kr. pr. kvm.
Sexet stueplan
Kristian Hartmann advarer dog om, at der er lidt forarbejde, der skal gøres, før man annoncerer et lejemål til leje: Man skal tjekke både, hvad der står i kommunens lokalplan, hvis sådan en findes for området, og i BBR.
- Det er der mange, der brænder nallerne på. De lejer ud til en tandklinik, et lydstudie eller en ingeniør, der synes, det er meget sexet at bo i stueetagen. Det må de bare ikke, fordi der står i lokalplanen, at der skal være detailhandel i lokalerne. Det skal man passe på med, for kommunerne er blevet mere obs på det, fortæller han.
En del lokalplaner er slet og ret forældede. Mange almene boligforeninger er fx opført i en tid, hvor det var et ideal, at boligområder skulle være deres egne små landsbyer, inklusive et udvalg af butikker. Det er så skrevet ind i en lokalplan, og den er måske ikke ændret siden, selv om verden har udviklet sig i en helt anden retning.
- Er der ikke nogen lokalplan, er der frit slag i bolledejen. Men er der en lokalplan, skal man lige bruge fem minutter på at læse de afsnit, der handler om lokalerne i bunden af ejendommen. Man kan blive overrasket over, hvor der er krav om detailhandel i stueplan, siger Kristian Hartmann.
Tjek BBR
Er lokalplanen i orden, er næste punkt at tjekke, hvad der står om anvendelsen af butikkerne i ejendommens BBR-registrering.
- Hvis lokalet fx er registeret til detailhandel, og man gerne vil leje det ud til en klinik, skal man sende en ansøgning til kommunen om anvendelsesændring, siger Kristian Hartmann.
Det gælder faktisk også, selv boligforeningen befinder sig i et område, hvor der ikke er mange potentielle lejere, og man foretrækker at bruge lokalet selv – fx til mødelokale eller til små selskaber, som medlemmerne holder privat.
Selv om foreningen ejer lokalet, skal den stadig søge om anvendelsesændring, hvis den vil bruge lokalet til noget andet end det, der er noteret i BBR.
Husk fraflytningssyn
I de almene boligforeninger er situationen som regel en lidt anden end i andels- og ejerforeninger, fordi de almene som oftest har store og professionelle organisationer, der håndterer erhvervslejemål.
Alene AAB administrerer fx 300 erhvervslejemål i hovedstaden. Byens Boligforeninger har spurgt organisationen, om de har gode råd til mindre boligforeninger, hvor frivillige skal håndtere et lejeskifte.
AAB lægger ud med at minde om, at det netop er lejerskifte, og at man skal lave et fraflytningssyn for den lejer, der er på vej ud. Det kan være, at der er et krav at gøre gældende.
Samtidig kan man annoncere efter ny lejer. Ikke bare på nettet – det kan også være relevant at sætte et skilt med et telefonnummer i vinduet.
Huslejefastsættelsen kan være vanskelig i områder, hvor der ikke er mange lejemål. Her råder AAB til enten at spørge en erhvervsejendomsmægler eller at ringe til andre udlejere i området. Måske vil de fortælle, hvad de kræver i huslejer.
Solide lejere søges
Og så bruger AAB lidt tid på at undersøge ansøgerne. Det handler ikke bare om at vurdere, om den pågældende aktivitet passer til ejendommen og er i overensstemmelse med lokalplan og BBR.
- Man beder en potentiel erhvervslejer om at sende dokumentation for virksomhedens drift, branchekendskab mv. for at være sikker på, at der kommer en fornuftig erhvervslejer ind. Dette kan man eventuelt slække lidt på, hvis der er tale om et ledigt erhvervslejemål, der på grund af beliggenhed, størrelse eller lignende er svært at genudleje, skriver AAB.
- Der er områder, hvor det er svært at tiltrække seriøse erhvervslejere, og hvor det giver mere mening at omdanne til fx fællesrum, slutter AAB.
