Politisk krav om ejerboliger i nybyggeri kan bremse almene byggeplaner
En lovændring skal gøre det muligt for kommunerne at kræve, at en fjerdedel af lejlighederne i nybyggede etageejendomme skal være ejerboliger. Ejendomsselskaber advarer mod, at det kan betyde, at der bliver bygget mindre i det hele taget, og følgevirkningerne kan også ramme ind i den almene sektor
Af Sten Thorup Kristensen
Gennem godt ti år haft kommuner haft mulighed for at kræve, at 25 % af boligerne i et nybyggeri skal være almene. Det blev mest lavet som en københavnerregel – det var i Københavns og Frederiksberg Kommuner, at man syntes, at de private udlejningsboliger var kommet til at fylde for meget i forhold til de almene.
Siden har der været mange eksempler på, at private boligudviklere inviterede almene selskaber med ind i projekterne, og at parterne har arbejdet godt sammen.
I lyset af denne succeshistorie har regeringen fremsat et lovforslag, der vil give mulighederne for også at kræve, at 25 % af boligerne i nybyggerier skal være ejerboliger – dem vil både regeringen og andre partier gerne have flere af.
Men sådan fungerer det ikke, lød advarslen fra flere ejendomsdirektører i den private sekter, da brancheforeningen EjendomDanmark torsdag i sidste uge afholdt sig årlige såkaldte topmøde: Et krav om at opføre ejerboliger kan i sidste ende betyde, at der ikke bliver bygget boliger i det hele taget, i hvert fald ikke i København og på Frederiksberg.
Et risikoscenarie
Det var Solveig Rannje, direktør i pensionsselskabet Vellivs ejendomsselskab, der tog emnet op under en paneldebat. Hun fremhævede, at et krav om, at der skal være ejerboliger med i mikset, vil have nogle helt andre konsekvenser end det tilsvarende krav om almene boliger.
For så vidt angår det sidste, kan den private udvikler, allerede inden første spadestik, indgå en fast aftale med et alment boligselskab. Når det gælder ejerboliger, er man derimod afhængig af, at nogle vil købe dem, når de står færdige.
- Ud fra en risikobetragtning bliver de (boligkvarterer, red.) ikke opført. I det øjeblik at man siger, at der er en del, der skal være ejerboliger, så må vi jo regne det ind i vores risikoscenarie, at de boliger ikke bliver solgt, sagde Solveig Rannje.
Hun tilføjede, at for nogle private udviklere kan reglen gør det helt umuligt at komme i gang. Pensionsselskaber som Velliv har hele tiden nye penge, de skal investere. Men andre selskaber er afhængige af at kunne optage realkreditlån, og realkreditselskaberne kan sige nej, hvis de mener, at risikoen er for stor.
Forbud mod udlejning
Også Kristian Krogh, adm. direktør i ejendomsselskabet Dades, var med i panelet, og han var enig i Solveig Rannjes pointe.
- Hver eneste gang, man kommer med yderligere detailregulering, og ’nu der skal være 25 % af det og 25 % af det’, så gør man tingene dyrere. Og så får man mindre af det, sagde han.
Ejendomsselskaberne vil heller ikke få mulighed for at leje nybyggede lejligheder ud, hvis de ikke kan sælge dem til en tilfredsstillende pris. Det er lovforslaget, der har været i høring her i sensommeren, meget tydeligt om.
Hvis et ejendomsselskab udlejer en lejlighed, der er opført som ejerbolig, vil kommunen få mulighed for at annullere lejekontrakten, og i øvrigt at udstede en bøde til selskabet.
Momsen spøger
Advarslen fra de private ejendomsselskaber kan synes utidig for så vidt, at markedet for ejerlejligheder i de fleste større byer er i fremgang. Kun i København ser man for tiden prisfald, men de er meget små i forhold til prisstigningerne gennem 2024 og 2025.
Men dels kan markeder vende, og det vil der være god tid til – fra man beslutter at sætte et boligbyggeri i gang, vil der gå to-tre år, før boligerne er klar til indflytning.
Mere vigtigt: Når en nyopført ejerlejlighed bliver solgt, skal køber betale moms af salgsbeløbet. Derimod er der hverken moms på huslejer eller på salgsprisen ved salg af eksisterende lejligheder, uanset om de var ejerlejligheder i forvejen, eller om det er et ejendomsselskab, der lige har konverteret en lejebolig til en ejerbolig.
Nyopførte ejerlejligheder kommer altså ud på markedet med en kæmpe ulempe for køberne. Det er heller ikke noget, Folketinget bare lige kan lave om på, da reglen om moms på nybyggede boliger stammer fra EU’s momsdirektiv.
Yderligere stramning på vej
Regeringen og ejendomsbranchen er på kollisionskurs om emnet, for regeringen er slet ikke færdig, selv om det omtalte lovforslag bliver vedtaget, så kommuner vil kunne kræve både 25 % almene boliger og 25 % ejerboliger i et boligområde.
Ifølge regeringsgrundlaget skal begge satser således hæves til 40 %. I kommuner, der bruger denne mulighed fuldt ud, vil det betyde, at der kun er 20 % tilbage til private udlejningsboliger. Den private investor vil opleve dette som et krav om, at to tredjedele af boliger i dets eget regi skal være de risikable ejerboliger.
Der er intet i lovgivningen, der forhindrer de almene boligselskaber i at bygge videre, selv om de private selskaber står af. Men i hvert fald i København og på Frederiksberg har det gennem de seneste ti år været den indarbejdede praksis, at den private aktør tog initiativet, og i praksis subsidierede det almene boligbyggeri.
sten@odsgard.dk
