Udvalg: Det er fordelagtigt at stifte andelsforeninger, men lejerne har ikke pengene til det
På langt sigt vil lejerne være bedst stillet, hvis de udnytter tilbudspligten og stifter en andelsforening til at overtage den ejendom, de bor i. Men det er dyrt at komme ind i det forjættede land: Her og nu kan boligudgiften rask væk blive fordoblet, finder et udvalg, der har analyseret, hvorfor tilbudspligten så sjældent bliver udnyttet
Af Sten Thorup Kristensen
Et flertal på Christiansborg vil vældig gerne have, at flere lejere stifter andelsforeninger og køber den ejendom, de bor i. Men det er noget, som sjældent sker – og det ser der ikke umiddelbart ud til at blive ændret på.
Der fremgår af en rapport, som et udvalg under Social- og Boligministeriet afleverede i sidste uge.
Udvalget finder, at det sådan set ofte er fordelagtigt for lejerne af stifte andelsforeningen. Men denne fordel ligger primært i, at andelshavere vil få del i fremtidige værdistigninger, samtidig med at ydelser på realkreditlån forbliver uændrede, mens husleje i udlejningsejendomme reguleres for inflation.
Det er altså gevinster, der ligger lidt ude i fremtiden, mens afdragene på realkreditlånene skal betales fra første dag. Resultatet er, at en lejer, der siger ja til at blive andelshaver i stedet, rask væk oplever en fordobling af de månedlige boligudgifter.
60% skal sige ja
- Den forholdsvis høje likviditetsbelastning for de enkelte beboere de første år efter stiftelsen af andelsboligforeningen, kan gøre det vanskeligt for lejerne at opnå det nødvendige flertal på mindst 60% af lejerne for at stifte en andelsboligforening, konstateres det i rapporten.
Udvalget peger også på, at en række stramninger op gennem 2010’erne har gjort det sværere at stifte andelsforeninger. F.eks. har det siden 2018 kun været muligt at få halvdelen af realkreditlånet ved stiftelsen som afdragsfrit lån.
”Udvalget om tilbudspligt” blev nedsat efter en boligpolitisk aftale i maj 2023. Næsten alle partier var med i aftalen.
Uklart kommissorium
Teksten i aftalen var dog noget uklar. Den sagde, at udvalget skulle se på, hvordan ”en mindre bureaukratisk, omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres.”
Deri ligger strengt taget kun, at det skulle være både nemmere og billigere at administrere tilbudspligten. Ud af 177 ejendomssalg, udvalget fik oplysninger om, var der kun to tilfælde, hvor lejerne udnyttede tilbudspligten.
For ejendomsejere kan det koste sekscifrede beløb til advokatomkostninger alene at give lejerne tilbuddet. Der bliver altså brugt store ressourcer på en ordning, der i hvert fald i disse år sjældent bliver brugt til noget.
Men halvdelen af de seks udvalgsmedlemmer mente, at det var underforstået, at man også skulle se på, hvordan man kunne få flere lejere til at stifte andelsforeninger.
Et hul skulle lukkes
Daværende boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil udtalte da også i forbindelse med den politiske aftale forrige år, at ”det (ligger) mig meget på sinde, at vi får set nærmere ind i lejelovgivningens tilbudspligt og får lukket det hul, det måtte være.”
Det fremgår ikke hvilket hul, hun forventede at få belyst. Men det er et godt gæt, at hun ønskede at fjerne barrierer for, at lejerne rent faktisk udnyttede deres ret til at overtage ejendommen, når den ellers var på vej til at blive solgt til en ny ejer.
Udvalget eneste bud er, at det er det med økonomien, der står i vejen for flere stiftelser af andelsforeninger. Det bliver dog også mere end antydet, at man har haft dårlige arbejdsbetingelser.
Fx afviste Social- og Boligministeriet at betale de 15.000 kr., det ville have kostet at få Tinglysningskontoret til at lave et udtræk over de tilfælde, hvor der ikke var det fornødne flertal blandt lejerne til at overtage ejendommen. Denne disposition fra ministeriets side bemærker udvalget tørt, at det finder ”utilfredsstillende.”
ABF vil bevare tilbudspligt
Selv om tilbudspligten altså sjældent bruges i disse år, mener Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, det er vigtigt, at den forbliver en del af lovgivningen.
Det fastslår organisationens chefjurist, Anne Kristensen, der sad med i udvalget, i en mindretalsudtalelse.
- Faldet i antallet af nystiftede andelsboligforeninger via tilbudspligten må ses i sammenhæng med stigende priser på udlejningsejendomme og strammere finansieringskrav, både til selve foreningen og til den enkelte lejer, der har brug for at låne penge til indskuddet i en andelsboligforening, skriver Anne Kristensen
- Da både konjunkturer og finansieringskrav kan ændre sig over tid, er det afgørende for det blandede boligmarked, at reglerne om tilbudspligt ikke forringes for lejerne alene begrundet i, at det for nuværende er økonomisk vanskeligt at stifte andelsboligforeninger, fortsætter hun.
Anne Kristensen og ABF har dog ingen indvendinger mod selve det at gøre ordningen nemmere at billigere at håndtere.
LLO vil have lovændring
Et andet medlem af udvalget var Anders Svendsen, chefjurist i lejernes LO. Han peger i sin mindretalsudtalelse på en af de helt store elementer i de seneste årtiers boligpolitik.
Tilbage i 1990’erne fik udlejerne, når de foretog gennemgribende renoveringer, mulighed for at hæve huslejerne med mere, end de direkte omkostninger ved renoveringsarbejdet tilsagde.
Ordningen var indrettet sådan, at udlejerne hele tiden kunne lægge huslejen lidt højere end normen for markedet.
Derfor steg huslejerne i de istandsatte lejligheder stille og roligt, og i 2018 udløste det en politisk eksplosion, hvor det amerikanske ejendomsselskab Blackstone kom til at stå som billedet på den store kapitalist, der pressede huslejerne.
I det såkaldte Blackstone-indgreb blev mekanismen med, at man hele tiden kan hæve huslejen lidt i forhold til markedsnormen, afskaffet. Men Anders Svendsen mener, at der skal dybere i udlejernes ret til at sætte huslejen op efter gennemgribende renoveringer.
- Ønsker man reelt, at der etableres flere andelsboliger, er det derfor disse regler, der er mest relevante at ændre, skriver han i sin mindretalsudtalelse.
sten@odsgard.dk
