Regeringen vil give flere mulighed for at gå med i nye andelsforeninger
Forslaget fra regeringen indebærer, at bankerne skal have lov til at give folk med lav- og mellemindkomster lån til køb af andelsboliger – men kun i nystiftede foreninger. Samtidig skal det administrativt gøres nemmere at oprette foreningerne
Af Sten Thorup Kristensen
Når man optager et lån til at købe en andelsbolig, og banken skal vurdere, om ens økonomi er solid nok til det, skal den også regne køberens andel af gælden i selve foreningen med.
Dette er en af snubletrådene for stiftelse af nye andelsforeninger. Banken må kun give et boliglån, der er op til fire gange så stort som låntagerens husstandsindkomst. Mange beboere tjener ikke nok til at opfylde betingelsen, og så kan de ikke gå med i foreningen. Det kan få det hele til at falde til jorden, fordi mindst 60 % af beboerne skal gå med i foreningen fra starten.
Men nu vil regeringen gøre det lettere. Den foreslår ifølge mediet EjendomsWatch at lempe på reglerne, og der er tale om en betydelig lempelse.
Byens Boligforeninger har regnet på en konkret forening under stiftelse på Skotlands Plads på Amager. Her ville kravet til beboernes årsindkomst falde fra godt 400.000 kr. til 240.000 kr.
Københavns Kommune hjælper
Det er usandsynligt, at foreningen på Skotlands Plads når at få glæde af regeringens forslag. Den har frist frem til den 17. december til at udnytte den såkaldte tilbudspligt.
Foreningen drager til gengæld fordel af en anden hjælpende hånd, der netop viser, hvor afgørende finansiering er, for at det lader sig gøre at få nye andelsforeninger op at stå.
Københavns Kommune er begyndt at støtte foreninger under stiftelse ved at tilbyde af købe de andele, som beboerne ikke selv kan, vil eller må købe. Det har allerede ført til stiftelsen af en ny forening på Sallingvej i Vanløse, og nu, mindre end tre måneder senere, kan foreningen på Skotlands Plads altså følge efter.
Mange faktorer i spil
Konkret foreslår regeringen, at det fremover kun er halvdelen af foreningens gæld, banken skal regne med, når den kreditvurderer det enkelte medlem.
Byens Boligforenings beregning ovenfor er baseret på, at ejendommen er ca. 70 mio. kr. værd (det siger den seneste skattemæssige vurdering), at den nye forening får et realkreditlån på 80 % af dette beløb, og at 60 % af beboerne går med i andelsforeningen.
Det sidste er en kritisk faktor. Jo flere, der går med, jo flere til at dele gælden. Hvis alle i ejendommen på Skotlands Plads går med, falder den nødvendige husstandsindkomst til fra de 400.000 kr. til 260.000 kr., og den ville være 160.000 hvis de nye regler, som regeringen foreslår, var gældende.
Tallene skal tages med forbehold. Der er adskillige faktorer, der kan rykke dem op eller ned, når det kommer til stykket, og handlen og den endelige etablering af foreningen skal afsluttes. Men tallene viser, hvilke størrelsesordner, det handler om.
Ingen ændringer i eksisterende foreninger
Forslaget om, at bankerne kan stille mere lempelige krav i sin kreditvurdering, gælder kun ved stiftelse af foreninger. Det oplyser Social- og Boligministeriet til Byens Boligforeninger.
For medlemmer af eksisterende andelsforeninger sker der altså ingen ændring. De kan fortsat højest optage lån, der er fire gange husstandsindkomsten, idet man regner deres fulde andel af foreningens gæld med som lån.
Det har konsekvens for de medlemmer af de nystiftede andelsforeninger, der kun har haft mulighed for at gå med i foreningerne på grund af de ændringer, der formentligt er på vej:
Når de på et tidspunkt skal sælge deres andele igen, skal de finde købere, der er rigere, end de selv er – ellers vil de ikke blive godkendt til at optage lån.
Regeringens forslag indeholder også andre elementer, der rent administrativt skal gøre det nemmere at stifte andelsforeninger.
sten@odsgard.dk
