Forstæderne kan blive fremtidens vindere på boligmarkedet
Storbyerne tiltrækker indvandrere, men en fremtidsforsker påpeger, at strømningerne internt i Danmark er anderledes. Det kan snart afspejle sig i en mere geografisk balanceret udvikling i priserne på ejer- og andelsboliger. Her og nu kan andelsboliger i storbyerne indhente noget af sidste års prisstigninger på ejerboliger
Af Sten Thorup Kristensen
Hvis man har en andels- eller ejerbolig uden for de mest centrale kommuner af hovedstaden, kan man godt have oplevet mediernes nyhedsdækning om boligområdet den senere tid som noget lidt abstrakt:
Man læser om boligmangel og vilde prisstigninger på boliger. Men hvor man selv bor, er der boliger nok, og man har ikke selv fået nogen værditilvækst af betydning – måske er ens bolig tværtimod faldet i værdi.
Men om føje år kan det være forstæder til storbyerne, og ”selvstændige” byer i nærheden af dem, der er vinderne på boligmarkedet – eller i hvert fald dem, som klarer sig relativt bedst. For selv om man lige nu ikke kan se det med det blotte øje, viser de underliggende tendenser, at de har den største tiltrækning.
Tre komponenter
Det påpegede Jesper Bo Jensen, direktør for Center for Fremtidsforskning, i et indlæg, da det store erhvervsejendomsmæglerfirma Colliers i sidste uge fremlagde sin årlige rapport om ejendomsmarkedet i Danmark; denne gang dækkende 2025.
Befolkningsudviklingen i en kommune eller region består af tre komponenter: Fødselsoverskud (altså antal fødsler minus antal dødsfald), flytninger til og fra andre kommuner/regioner og flytninger til og fra udlandet.
Fødselsoverskuddet er i langt de fleste kommuner negativt, og det vil med al sandsynlighed være det lang tid endnu.
Derimod er der en stor nettoindvandring fra udlandet. Den har i de seneste år ligget på ca. 30.000 personer, idet ca. 100.000 om året er flyttet til Danmark, mens ca. 70.000 om året er flyttet ud af Danmark.
Konkurrence om arbejdskraften
Der er i høj grad tale om folk, der kun midlertidigt opholder sig i Danmark, eller som i hvert fald selv forventer, at de kun skal være her i en kortere periode. De arbejder måske i Novo Nordisk eller en af de andre store danske virksomheder med global rækkevidde.
Men som eksemplet Novo Nordisk viser, er det ikke bare i showbusiness, det går op og ned. Det er i al business. Måske vil de danske virksomheder snart ikke have brug for så meget arbejdskraft.
Før eller siden vil der under alle omstændigheder komme konkurrence om arbejdskraften, for det er ikke kun i Danmark, at der er et fødselsunderskud. Det er et globalt fænomen, at fertilitetsraterne er styrtdykket. Så som tiden går, vil der være færre og færre til at flytte rundt i verden.
Gang i omegnskommuner
En faldende nettoindvandring vil især have betydning for de centrale storbykommuner. Alene Københavns Kommune havde fx i de seneste fire kvartaler, Danmarks Statistik har tal for, en nettoindvandring fra udlandet på 5160 personer.
Og nok så vigtigt: Det er næsten udelukkende på grund af denne indvandring, at København vokser. For der er langt flere, der flytter fra København til andre kommuner, end omvendt. I 2024, fx, var nettofraflytningen ca. 4000 personer.
- Vi har volumen (i befolkningstilvæksten, red.) i det indre København. Det er stadigvæk mange mennesker. Men procentvist, i forhold til hvordan ejendomsmarkedet udvikler sig, så er der faktisk noget mere gang i den i Aarhus, og så er der ekstra meget gang i den omegnskommunerne til København og Aarhus, sagde Jesper Bo Jensen.
Færre og færre unge
Det er især kommuner som Silkeborg, Horsens, Ballerup og Høje Taastrup, der vokser i disse år. Men også kommuner længere væk fra Aarhus og København suger befolkning til sig – både på bekostning af centrale kommuner og fra udkantskommuner.
En del af udviklingen skyldes den meget omtalte boligmangel. Skulle nettoindvandringen til København og nærmeste omegn vende til nettoudvandring, så boliger kommer til at stå tomme, vil man nok se, at der vil være flere, der vælger at flytte til disse kommuner.
Men, som Jesper Bo Jensen også påpegede, er det især de unge, der flytter, og det er også særligt dem, der foretrækker de centrale kommuner. Men igen på grund af de lave fødselstal bliver årgangene mindre og mindre, så der vil være færre til at efterspørge boligerne i storbyerne.
Andelsboligpriser kan sættes op
Men det er altså noget, der vil ske i fremtiden. Her og nu fortætter den nettoindvandring, der, sammen med de senere års lave byggeaktivitet, har presset priserne op for både købere og lejere i de centrale kommuner.
Dette pres vil fortsætte de kommende år, forventer Colliers.
Og måske vil også ejere af andelsboliger opleve det på en mere konkret måde. Værdien af deres andele bliver fastsat ud fra, hvad ejendommene, de bor i, vil kunne sælges for som boligudlejningsejendomme.
Disse værdier er generelt steget sidste år, lyder meldingen fra Colliers, for køberne er villige til at nøjes med et lavere afkast. Dermed kan også andelsforeninger – hvis de ønsker det – opskrive værdien af deres ejendomme, og dermed af de enkelte andele.
sten@odsgard.dk
