Finanskrisen spøger stadig: Medlem i konkursramt andelsforening underkendt af Højesteret
A/B Duegården fyldte godt i medierne i årtiet efter finanskrisen. Men de juridiske tovtrækkerier, der skal rede trådene ud efter konkursen i 2016, er fortsat, efter at medieinteressen skrumpede ind. Nu har Højesteret afgjort endnu en sag i komplekset
Af Sten Thorup Kristensen
De seneste fem-ti år har været stilfærdige – næsten kedelige – for andelsboligsektoren. Der har været meget få stiftelser, og da det som regel er nye foreninger, der kommer i økonomisk uføre, har der heller været mange fadæser for medierne at skrive om.
En højesteretsdom fra sidste uge minder om, at det for ikke så længe siden var meget anderledes. Dommen handler om en sag, der har tråde 19 år tilbage, til 2007.
Dengang virkede alt også lyst og lykkeligt, men finanskrisen var under opsejling, og da den slog igennem året efter, fulgte flere konkurser i andelsforeninger i dens kølvand.
En af disse foreninger var Duegården på Frederiksberg. Den gik endeligt konkurs i 2016. For medlemmerne var det en traumatisk oplevelse.
Tabte formuer
Nogle af dem så det som noget positivt – de slap ud af en monumental gæld og kunne komme videre med deres liv.
Andre hæftede sig ved, at de med konkursen mistede den sidste chance for at genvinde værdien af deres andelsbeviser. Det var formuer på over en mio. kr. pr. medlem, der var tale om.
Disse nu forhenværende medlemmer ærgrer sig måske stadigvæk, for som ejendomsmarkedet og renterne har udviklet sig siden, havde deres andelsbeviser formentligt have haft en signifikant værdi i dag, hvis foreningen havde overlevet.
Det store problem for A/B Duegården var, at den ved etableringen i 2007 var 100 % finansieret af et lån i Nykredit, og endnu værre: At lånet var et rentetilpasningslån med en såkaldt renteswap oveni.
Konstruktionen virkede smart, da den blev etableret. Medlemmerne af den nystiftede andelsforening kunne overtage ejendommen uden at lægge en krone på bordet.
Problematiske swaps
Eneste hage var, at hvis renten faldt, ville renteswappen få en negativ værdi. Men på det tidspunkt tænkte de fleste, at realkreditrenterne var usædvanligt lave, så alt talte for, at de ikke kunne blive lavere.
Men det kunne de. Renteswaps var pludselig en gældspost, og da priserne på boligudlejningsejendomme samtidig faldt, havde A/B Duegården gæld op til langt over skorstenen.
Det førte til en bitter strid med Nykredit, som ikke var til sinds at lade foreningen erklære sig selv konkurs, idet realkreditinstituttet så ville miste sit tilgodehavende.
Sagen gik til Sø- og Handelsretten, mens Østre Landsret efterfølgende nåede til den modsatte konklusion. Medlemmerne af foreningen levede i uvished, indtil Højesteret i 2016 endeligt afgjorde, at foreningens konkursbegæring af sig selv var gangbar. Året efter erhvervede ejendomsselskabet Heimstaden ejendommen, og foreningens medlemmer blev lejere, med mindre de fraflyttede.
Forløbet var særligt slemt for dem, som havde købt sig ind efter stiftelsen. De havde betalt store beløb, som nu var tabt, hvorimod de formuer, de stiftende medlemmer havde mistet, kun havde eksisteret på papiret.
Regler for fremleje
I forhold til balladen dengang er den nye afgørelse fra Højesteret kun en detalje. Men den viser, hvor svært og tidskrævende det kan være at rede trådene ud, når en andelsforening går konkurs.
Ved salget af ejendommen overgik foreningens medlemmer til at være lejere. Men hvis de, mens andelsforening stadig levede, havde fremlejet deres lejligheder, ville disse fremlejere få alle rettigheder efter lejeloven.
Netop ud fra den betragtning havde et medlem fremlejet sin lejlighed til sin søn. Men det var, som Højesteret udtrykker det, i ”tidsnær sammenhæng” med, at Heimstaden overtog ejendommen.
Højesteret afgjorde, at manden ikke kunne godtgøre, at han havde nået at få fremlejeaftalen på plads, før han selv var overgået til at være lejer.
Da han som lejer ikke havde ret til at fremleje lejligheden, ud over for en midlertidig periode som følge af fx sygdom eller udstationering i udlandet, afgjorde Højesteret, at Heimstaden kunne ophæve lejemålet.
sten@odsgard.dk
