Høje byggepriser har sat alment boligbyggeri i stå – politikere nøler
Efter inflation og lønstigninger opleves loftet over, hvor dyrt de almene boligselskaber kan bygge, pludselig som snærende. Et initiativ fra regeringen til at løse problemet skulle være på vej, men utålmodigheden er stigende i både boligselskaber og byggevirksomheder
(Offentliggjort september 24) Der skal være boliger til alle – også til dem, som ikke tjener en super-løn. Det kan man igen og igen høre politikere give udtryk for, og især under Mette Frederiksens første regering var det emne, der fyldte rigtigt meget.
Lige nu er hele systemet imidlertid ramt af en uforudset systemfejl, som mere eller mindre har sat opførelsen af billige boliger i stå. Og det er desværre ikke helt enkelt bare at komme i gang igen.
Set fra Christiansborg er den almene sektor den nemmeste vej til at få opført billige boliger. Men det har almene boligbyggeri er på sit laveste niveau i de 75 år, man har tal for, konstaterer brancheforeningen Danske Arkitektvirksomheder i en ny analyse.
Problemet er, at de almene boligselskaber ikke kan få byggebudgetterne til at hænge sammen med de regler, de er underlagt.
Er reguleringen nok?
Et almindeligt ejendomsselskab, der bygger lejeboliger, kan bygge så dyrt, det vil. Det skal kun bekymre sig om, om der vil være lejere, der kan og vil betale prisen.
Almene boligselskaber, derimod, har en topgrænse på, hvor meget byggeriet må koste. Det er det såkaldte maksimumbeløb, og dette er introduceret netop for at de almene boliger skal være prismæssigt tilgængelige for alle.
Maksimumbeløbet bliver reguleret efter inflationen og stigningen i arbejdslønninger, men det sker med en forsinkelse. Det har i mange år ikke været det store problem, fordi inflationen var lav. Men i 2022-2023 var inflationen som bekendt usædvanligt høj, og dette har siden givet anledning til overenskomster med usædvanligt høje lønstigninger.
Den store bekymring går på, om problemet denne gang stikker dybere, så det ikke bare er et spørgsmål om at vente på, at maksimumbeløbet bliver reguleret op, så det afspejler nutidige priser og lønninger. Frygten er, at både priserne på byggematerialer og byggegrunde er steget mere end den generelle inflation. Hvis det er tilfældet, vil maksimumbeløbet i princippet ud i al fremtid være for lavt.
Dertil kommer, at en politisk aftale fra maj måned strammer kravene til klimavenligheden af nybyggeri. Disse krav gør også byggeriet dyrere, i hvert fald i første omgang.
Arkitekter arbejder forgæves
Konsekvensen af det er meget konkret. Danske Arkitektvirksomheder noterer sig i sin analyse, at de af medlemsvirksomhederne, der har almene boligselskaber som kunder, oplever en stigende tendens til, at projekter, de har arbejdet med, bliver aflyst.
Det vil sige, at de almene boligselskaber stadig gerne vil bygge nyt, og de kommer så langt som til at finde en grund og få en arkitekt til at lave de første skitser, så omkostningerne kan estimeres. Men når de ser disse omkostninger, er de nødt til at sætte planerne i bero.
- Man siger, meget fornuftigt, at f.eks. København skal være en blandet by med plads til alle. Men det kræver, at der bliver bygget almene boliger, og dette byggeri er mange steder gået helt i stå. Derfor er det nødvendigt at se på maksimumbeløbet, siger Bent Madsen, direktør i interesseorganisationen BL – Danmarks Almene Boliger.
Initiativ på vej
Han håber, at et politisk initiativ kommer her i efteråret, og det gør det måske også, for problematikken er inde på radaren hos regeringen og Folketinget. Det har ikke været mulig for Byens Boligforeninger at få en kommentar fra social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil (siden fratrådt), men i en skriftlig udtalelse fra hende til mediet Altinget den 10. august lød det:
- Der er ikke nogen tvivl om, at maksimumsbeløbet er en udfordring. Derfor har regeringen og en række af Folketingets partier i forbindelse med aftalen om nye klimakrav til byggeriet aftalt, at vi skal kigge på netop maksimumbeløbet. Vi kan ikke leve med, at der ikke bliver bygget mere alment. Derfor vil regeringen også kigge på det i denne sæson.
Det fremgår ikke, hvad hun mener med ”sæson”. Det kan betyde her i efteråret, eller det kan betyde hele folketingsåret frem til næste sommer.
Omtanke nødvendig
Det politiske dilemma er, at man ikke kan hæve maksimumbeløbet ekstraordinært, uden at tænke sig godt om. Materiale- og grundpriser kan falde tilbage igen, og efterhånden som byggebranchen lærer at bygge mere klimavenligt, kan omkostningerne ved de nye klimakrav også falde.
Sker det, risikerer man at stå med maksimumbeløb, der er så højt, at det ikke opfylder sit formål: At sikre opførelsen af billige boliger.
Bent Madsen mener, at det på den ene eller anden måde er nødvendigt at hæve maksimumbeløbet ekstraordinært, i hvert fald i København og Aarhus, hvor grundpriserne er steget mest. Men han mener også, det vil være klogt at kigge på teknikken i, hvordan maksimalbeløbet løbende bliver reguleret. Måske kan man tage højde for udviklingen i byggeomkostningerne på en mere direkte måde end ved den nuværende kombination af arbejdslønninger og generel inflation.
I hvert fald i en teoretisk en teoretisk verden er det også en mulighed helt at afskaffe maksimumbeløbet og så blot stole på, at de almene boligselskaber har det i deres dna, at de skal holde omkostninger nede, så de boliger, der kommer ud af det, bliver relativt billige.
Om den mulighed siger Bent Madsen:
- Nu er vi i en realistisk verden, og i den er det i hvert fald nødvendigt at se på, om maksimumbeløbet står i et fornuftigt forhold til byggeomkostningerne, så der rent faktisk kan bygges almene boliger. Det er det, der er bundlinjen.
Størst problem i storbyer
Det er dog ikke sådan, at byggeriet af almene boliger er sat helt i stå. Til branchemediet EjendomsWatch oplyser Rasmus Jessing, byggechef i KAB, at selskabet i år forventer at færdiggøre 300 nye boliger. Det er noget under den historiske normal på 500 boliger, men dog flere end de 130, man færdiggjorde i 2023.
Fremgangen skyldes en kombination af to ting. Dels at KAB har benyttet en siden udløbet særordning, der gav mulighed for at overskride maksimumbeløbet, dels at det mest er i storbyer, det er så godt som umuligt at holde sig inden for maksimumbeløbet.
I mindre byer, hvor byggegrundene er billigere, så de også er større, og man kan opbevare byggematerialer på dem under byggeprocessen, er det nemmere at få tingene til at hænge sammen.
Et eksempel på, at ting stadig kan lade sig gøre uden for storbyer, finder man i Nykøbing Falster, hvor Guldborgsund Kommune og Boligselskabet Fjordparken har indledt en proces omkring udvikling af nyt boligkvarter, hvor nogle af de 110 boliger skal være almene.
Her har der tydeligvis været både råd og plads til at eksperimentere og tænkte kreativt. Det nye kvarter bliver integreret med Tingsted Å, der løber igennem det, og facader bliver beklædt med træ og andre naturmaterialer, så det hele visuelt glider i et med naturen.
Netop den slags drømmer mange i storbyerne også om at bo i. Men indtil videre bliver det altså ved drømmene.
sten@odsgard.dk
