Mange medlemmer i ejerforeninger er oppe i årene, og en del af dem må lede efter nye finansieringsmuligheder, hvis de vil blive boende, og samtidig udnytte deres opsparing. Foto: Colourbox.dk

Nu kan boligejere sælge en del af deres boliger – ny model kan få hurtigt gennemslag

Stram finansiel regulering skaber et problem for modne boligejere, der ikke længere kan udnytte deres friværdi ved at optage lån i banken eller realkreditinstituttet. Nu kan de i stedet sælge en del af deres bolig til investorer. Selskabet bag lover, at det ikke vil blande sig i driften af ejerforeninger

Af Sten Thorup Kristensen

”Jeg har en stor del af min pensionsopsparing i mursten.”

Dette hører man ofte fra dem, som har stor friværdi i ejerlighed, parcelhus eller sommerhus. Men det er en form for pensionsopsparing, der er blevet stadigt sværere at håndtere over de seneste 10-20 år. I praksis oplever mange problemer med at få deres friværdi ud, når de skal bruge den til at leve for.

Tidligere var det nærmest en selvfølge, at man kunne kontakte sit realkreditinstitut og få et lån i sin friværdi. Men nye love og regler har ændret spillet. Det er ikke længere nok, at friværdien er der. Man skal også have en indkomst, så man kan betale renter og afdrag på lånet.

Dette er i modstrid med, at man almindeligvis forventer, at indkomsten vil være lavere, når man bliver pensionist – det er jo netop derfor, mange indretter sig med en personlig opsparing oveni eventuelle pensionsordninger. Tilmed er lånekravene endnu hårdere for ældre, end de er for unge, selv hvis indkomsten er den samme.

To muligheder

Derfor er der mange, der må indse, at de er nødt til at sælge deres bolig og finde en lejebolig, hvis de vil bruge deres opsparing.

Det er dette problem, selskabet GoodLife i maj lancerede en løsning på: Det tilbyder nu, efter udenlandsk forbillede, boligejere på 60 år eller derover at købe en andel af deres bolig.

Det fungerer på den måde, at ejeren enten får et beløb udbetalt her og nu, eller får det udbetalt i mindre portioner over en årrække. Til gengæld indkasserer selskabet en andel af det beløb, boligen ad åre vil blive solgt for.

Dyrere end realkredit

Den sidste andel er naturligvis større end den første. Det er på den måde, handlen bliver profitabel for GoodLife og de investorer, der i sidste ende kommer med pengene.

I et regneeksempel når Ældresagen frem til, at salget af en del af en bolig svarer til, at sælgeren optager et lån til en rente på 6%. Til sammenligning var renten på et 30-årigt realkreditlån, målte den 22. september, 3,8%. Her kan man dog trække renterne fra på selvangivelsen, hvilket man ikke kan med provenuet fra et delvist salg til GoodLife.

Det bliver dog billigere, hvis man vælger at få udbetalt pengene gennem løbende udbetalinger, frem for som et engangsbeløb. 

Pantebreve er et alternativ

Men vælger man engangsbeløbet, er det altså relativt dyrt at bruge GoodLife. Det vil dog normalt være billigere end at udstede et pantebrev.

Netop pantebreve vinder også frem i disse år; igen som en måde at belåne sin bolig på, hvis den finansielle regulering gør, at man ikke må belåne sin friværdi i banken.

Det er selskaber som UdenomBanken og Husejernes Kreditlån, der byder sig til på dette marked. De fører så at sige investorer og boligejere sammen, og for boligejerne fører det til et ret ligefremt produkt: De får nogle penge i hånden, og bagefter betaler de rente, indtil de indfrier pantebrevet.

På den slags pantebreve er renten aktuelt omkring 9-10%, og den er fradragsberettiget, helt som når man låner i banken eller realkreditinstituttet. Ligesom her betaler man også selv omkostninger oven ud af lånebeløbet.

Spekulativt element

Disse omkostninger er inkluderet i prisen ved et salg til GoodLife. Men naturligvis findes de stadigvæk, selv om de ikke er synlige.

GoodLife-modellen er også lidt sværere at håndtere, fordi den indebærer, at man foretager spekulation. Fordelen af det delvise salg vil i sidste ende afhænge af, hvordan boligmarkedet udvikler sig:

Stiger prisen på ens bolig, tager GoodLife en del af denne værditilvækst. Omvendt, falder prisen, tager GoodLife også en del af tabet.

Overvej den samlede opsparing

For boligejere, der også har aktier, kan det også være fordelagtigt at sælge en andel af sin bolig, før man begynder at sælge ud af aktierne, mener Morten T. Højberg, bestyrelsesformand i GoodLife.

Dette især fordi man er sårbar overfor prisfald på boligmarkedet, hvis en stor del af ens opsparing ligger i friværdi. Når det gælder aktier, er det derimod nemt at sprede sin risiko på forskellige brancher. Men aktier vil også i et gennemsnitligt år give et par procentpoint mere i afkast, end en boliginvestering vil.

Der er altså fordele og ulemper ved både pantebreve og et delvist salg til GoodLife. Men for mange vil det i praksis kun være de to muligheder, man har, hvis skal spise af sin friværdi, og man ikke ønsker at sælge sin bolig.

Ny model skal læres

En ulempe ved GoodLife er, at modellen endnu er ny, i hvert fald i Danmark. Derfor skal man som boligejer lære at tænke på en nye måde.

Også investorerne skal vænne sig til det nye koncept. De skal se, hvordan det fungerer i praksis.

Ifølge Morten T. Højberg er det velstående privatpersoner, som kommer med pengene, og som man altså ultimativt sælger en andel af sin bolig til. Men han håber, at også pensionsselskaberne hen ad vejen vil melde sig som investorer.

GoodLife samarbejder allerede med pensionsselskabet PFA, men dette kommer – i hvert fald endnu – ikke med penge. Muligheden for delsalg af boligen indgår blot i den rådgivning, PFA giver til sine medlemmer.

Er det komplekst?

Når modellen bliver udbredt, og en større kreds af investorer kommer til, er det sandsynligt, at forskellen mellem renten på et realkreditlån og på prisen på et delsalg til GoodLife vil falde. Men om det bliver tilfældet, er endnu noget, vi må vente og se.

Morten T. Højberg er optimistisk. Han fremhæver, at GoodLife-modellen dybest set ikke sværere at forstå end så meget andet, som boligejere må forholde sig til.

- Folk har sagt, at vores produkt er komplekst, og vi har selv spillet med den på den og sagt, at ja, det er komplekst. Det er jeg lidt ærgerlig over nu, siger han.

- Forestil dig, at to venner taler sammen, og den ene siger, han har solgt 20% af sin bolig til GoodLife. Den anden siger, han har optaget et F3-skrålån med ydelser hvert kvartal eller valgt et fastforrentet, konvertibelt obligationslån med afdragsfrihed, kurssikring og tilhørende renteswap.

- Realkreditlån kan være er svært at forklare menigmand, og sammenlignet med det synes jeg, at det, vi har gang i, er ret simpelt, forklarer Morten T. Højberg, selv om han erklærer sig som en stor fan af det danske realkreditsystem.

Ejerne står for driften

For ejerforeninger vil det måske skabe lidt usikkerhed, at der pludselig kommer en ny type ejere ind i foreningen – ejere, der kun tænker finansielt, og som man aldrig ser.

Men Morten T. Højborg fastslår, at GoodLife ikke vil blande sig i, hvordan boligejeren fx stemmer til generalforsamlingen. Heller ikke selv om det er om spørgsmål, som kan have betydning for boligens værdi.

GoodLife vil heller ikke blande sig i, hvilke investeringer boligejeren selv foretager sig.

- Vi håber, at folk plejer deres bolig ordentligt, og vi vil også komme med gode råd om det, bl.a. gennem nyhedsbreve. Men det er ejernes eget valg, om de vil have nyt køkken, eller om de vil vedligeholde vinduerne, siger Morten T. Højberg.  

Både ejerforeningens og boligejerens investeringer kan naturligvis påvirke værdien. Dette håndterer man ved at tage billeder af boligen på det tidspunkt, hvor man første gang køber en andel i den.

Skal andelen senere forhøjes, bliver der taget nye billeder, og så er det op til en uafhængig skønsmand at vurdere værdien af forbedringer og tabet ved slitage over årene.

sten@odsgard.dk

Boks:

Fakta om GoodLifes model

GoodLife tilbyder at købe ejerandelen i parcelhuse og ejerlejligheder, men ikke sommerhuse. Heller ikke andelsboliger køber man sig ind i, da andelsforeningers vedtægter som regel vil stå i vejen for dette.

Selv om GoodLife køber en del af boligen, får selskabet ikke del i brugsretten. Denne forbliver hos boligejeren.

En aftale med GoodLife løber i første omgang over 10 år, men muligheden for forlængelse på uændrede vilkår er garanteret. Det kan også være muligt at udvide aftalen. En ideel konstruktion kan være, at ejeren, når denne fylder 95 år, kun ejer 20% af sin bolig.

GoodLife har gennem 2025 været aktiv i Storkøbenhavn samt i Roskilde og Helsingør. Fra 2026 servicerer man større dele af landet, men kun for så vidt, man også vurderer, at boligerne vil kunne sælges om 20 eller 30 år. GoodLife-modellen vil altså sjældent være en alternativ mulighed i de områder i landdistrikter, hvor realkreditinstitutterne er forbeholdne med at give lån.

Navnet ”GoodLife” hentyder til, at ældre mennesker kan få glæde af deres formue, i stedet for at den i sidste ende tilfalder arvingerne.