Grøndalsparkvejens Haveby III i Vanløse består formelt af tre ejerforeninger, men arbejder reelt som blot en forening. Højesteret gav dem lov til at træffe beslutninger som sådan. Foto: Ebbe Kallmeyer

Højesteret rydder juridisk problem af vejen for nye – og en del gamle – ejerforeninger

Hvis flere ejerforeninger i et kompleks i praksis kun er én forening, vinder denne forening en slags hævd på at træffe beslutninger på alles vegne, fremgår det af en afgørelse fra Højesteret. Det kan virke som en detalje, men det kan få stor betydning, når de mange foreninger, der bliver stiftet for tiden, får nogle år på bagen

Af Sten Thorup Kristensen

Mange lejelejligheder bliver for tiden konverteret til ejerlejligheder, særligt i hovedstaden. Det sker ved, at ejerne af ejendommene stifter ejerforeninger og begynder at sælge boligerne én for én, efterhånden som de eksisterende lejere enten fraflytter eller selv køber boligerne.

For de første købere af en lejlighed i sådan en ejendom er det en speciel, men også potentielt givende oplevelse.

I begyndelsen sidder de i foreningen sammen de andre nye ejere, og tilsammen vil de være i mindretal i forhold til ejendomsselskabet, der endnu ejer de fleste af boligerne.

Men langsomt får beboerne overtal, og de er pionerer, når traditioner og sædvaner i den nye forening bliver skabt.

Potentielle konflikter

Men en dag bliver det hverdag, og så kan der komme frustrationer til. Fx vil der være nye og gamle medlemmer, og deres interesser kan stride mod hinanden. De samme er tilfældet for mere og mindre velstående medlemmer.

Oveni kommer alle de stridigheder mellem naboer, der kan opstå i ethvert kvarter.

En dom fra Højesteret giver et godt indtryk af de problemer, der kan opstå i ejerforeninger som dem, der bliver stiftet for tiden, når de engang ikke længere er nye.

Den gode nyhed er, at Højesteret gav foreningen, E/F Grøndalsparkvejens Haveby III, medhold. Ellers havde foreningens bestyrelse stået med et problem, som var i bedste fald var tungt og frustrerende, i værste fald uløseligt.

Udfaldet var ikke givet på forhånd, for Østre Landsret havde dømt imod foreningen.

Flere lag af foreninger

Størstedelen af landets ejerforeninger består af en eller to opgange i klassiske, gamle byejendomme. Det er den type af foreninger, love og regler er lavet ud fra.

Men der er også foreninger, hvor det handler om nyere og meget større ejendomme. Det er tilfældet for mange af de foreninger, der bliver stiftet i disse år.  

Disse ejerforeninger opstår, fordi et ejendomsselskab sælger lejlighederne i et nyere ejendomskompleks, opført i dette århundrede, stykvis. Komplekserne består af flere dele, fx en hovedejendom og nogle fløje foran eller bag den. Ejeren vil af nogle praktiske grunde vælge at stifte ejerforeninger i hver af disse dele.

Når alle lejligheder er solgt, kan der således formelt fx være tre, fire eller fem ejerforeninger, men da de har fælles opgaver og arealer, vil det være bedst for dem at stifte en overordnet forening til at varetage alt det praktiske.

Rettighed til den overordnede forening

Der er også ældre ejerforeninger i ejendomme, der rent fysisk ligner de nye, og sådan er det i den omhandlede forening i Vanløse. Her er de oprindeligt 175 boliger fordelt på tre ejendomme, med hver sin ejerforening, der er stiftet for næsten 50 år siden, i 1977 og 1978.

Dengang blev der samtidig tinglyst en særvedtægt for E/F Grøndalsparkvejens Haveby III, som skulle ”administrere alle fællesanliggender for ejerlejlighederne i ejendommene”.

Det er beboerne i sådanne ejerforeninger i flere lag, der nu kan sende en venlig tanke til Højesteret, der med en afgørelse den 7. oktober sparede dem for en masse, potentielt besvær.

Helt kort fortalt giver dommen rettigheder til den overordnede forening, der i praksis administrerer komplekset. Det er praktisk, fordi de underordnerede foreninger hen ad vejen kan miste reel betydning, så de til sidst kun findes på papiret.

To omgange af generalforsamlinger

I begyndelsen af 2024 ønskede bestyrelsen i Grøndalsparkvejens Haveby III at modernisere sine vedtægter. Det var ikke noget dramatisk, men der skulle indføres et bødesystem rettet mod medlemmer, der er ”belastende for foreningen”, og vilkårene for ejerne af nogle tørrerum, der er omdannet til boliger, skulle præciseres.

Ved en generalforsamling i maj sidste år stemte 41 af de 43 fremmødte for vedtægtsændringen. Men det var under en fjerdedel af medlemmerne, og ifølge vedtægterne skulle to tredjedele af beboerne tilslutte sig en vedtægtsændring, hvis den skulle vedtages på blot en generalforsamling.

En ny generalforsamling måtte altså til. Her kunne vedtægtsændringen gå igennem med simpelt flertal, og det blev opnået, da alle de blot 11 fremmødte stemte for.

Lovens definitioner

Men nu kom der modstand fra en uventet kant: Tinglysningsretten: Den sagde nej, da bestyrelsen ansøgte om at få de nye vedtægter tinglyst.

Tinglysningsrettens begrundelse var, at det egentlige ejerskab af ejendommene lå i de tre grundlæggende ejerforeninger, uanset at de havde fælles administration og forvaltning i en helt fjerde forening. Derfor, lød argumentationen, skulle der være flertal for vedtægtsændringen i hver af de tre foreninger, før vedtægtsændringen kunne ske.

Tinglysningsretten forholdt sig til, hvordan ejerforeninger er defineret i ejerlejlighedsloven, og det er naturligt også vigtigt, at myndighederne er præcise i henseende til, hvem der ejer fast ejendom. Det var også på den baggrund, at Østre Landsret gav Tingslysningsretten medhold.

Virkelighedens verden

Men allerede det lave fremmøde til generalforsamlingerne viser, hvor vanskeligt det kan være at administrere det sådan i praksis. Det er ikke sikkert, at der i alle tre ejendomme overhovedet var medlemmer, der gad have besværet med at holde selvstændige generalforsamlinger, vælge bestyrelser og så videre, og så havde det været umuligt at ændre i vedtægterne.

Over for Højesteret appellerede Grøndalsparkvejens Havebys advokater da også til, at dommerne tog hensyn til, hvordan den virkelige verden er for ejerforeninger, ligesom advokaten mindede om, at der trods alt er en del ejerforeninger, der er anderledes end de typiske i gamle ejendomme med en opgang eller to.

Dombogen refererer synspunktet fra Grøndalsparkvejens Haveby således:

- Siden vedtagelsen af den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966 er der etableret mange tilsvarende konstruktioner, hvor et ejerlejlighedsfællesskab består af flere ejendomme over skel. Konstruktionen har ikke tidligere været problematiseret, og ca. 15 % af alle landets ejerforeninger skønnes at være etableret på denne måde.

Og Højesteret endte altså med at give foreningen ret.

sten@odsgard.dk