A/B Kærskifte i Valby var blandt dem, der gik konkurs i finanskrisens kølvand, og som inspirerede politikere til at stramme oplysningsreglerne

Andelsforeninger slipper for at beregne friværdi til nøgletalsskema

Erhvervsstyrelsen har lyttet til kritik og fjernet noget administrativt bøvl fra en bekendtgørelse om driften af andelsforeninger. Bl.a. skal foreningerne ikke længere oplyse deres friværdi, og det var også en oplysning, som skabte mere forvirring end afklaring

Af Sten Thorup Kristensen

En køber, der har kig på en andelsbolig, har siden 2019 kunnet slå op i nøgleoplysningsskemaet og se, hvor stor andelsforeningens friværdi er.

Men nu er det slut. Med virkning fra juli har Erhvervsstyrelsen besluttet, at denne oplysning ikke længere skal med i skemaet – og der er nok heller ikke mange, der vil savne den.

Nøgleoplysningsskemaet blev født ud af politisk aftale fra 2017 om mere ”robuste” andelsboligforeninger. Dengang var man stadig optaget af at rydde op efter finanskrisen, hvor en del foreninger havde fået belånt deres ejendomme alt for højt, med den konsekvens at andelene en lang overgang var usælgelige.

Derfor ville politikere sikre, at andelsforeningers ejendomme ikke blev værdiansat overdrevent højt, og samtidig skulle der være opmærksomhed på foreningernes gæld.

Nye beregningsmetoder

Men dårligt var papiret på aftalen om robuste andelsboligforeninger tørt, før nye politiske sager viste sig i horisonten.

I de følgende år var det således et stort politisk emne, at udenlandske investorer opkøbte danske ejendomme, med henblik på at renovere lejemålene og derefter hævehuslejerne.

I det såkaldte Blackstone-indgreb fra 2020 blev muligheden for at hæve huslejen på den måde begrænset. Det ville ad omveje også ramme prissætningen på andelsforeningers ejendomme, og dermed på andelenes værdi.

Derfor gav man foreningerne lov til at beregne andelskronen ud fra den valuarvurdering, der var gældende det år, uanset om værdien af ejendommen faldt.

Siden har andelsforeningerne også fået lov at bruge den sidste offentlige vurdering fra 2012, korrigeret for inflation, til beregning af andelskronen.

Erhvervsstyrelsen lyttede til kritik

I dag er det derfor ofte mere eller mindre tilfældigt, om de værdier, andelskronen bliver beregnet ud fra, har noget med aktuelle ejendomsværdier.

Foreningerne skal stadig have et ”rigtigt” tal for ejendomsværdien i deres regnskaber. Men da det alligevel ikke skal bruges til noget, vælger mange at tage udgangspunkt i den oprindelige pris for at opføre ejendommen.

Det giver en lav værdi, og det vil få foreningens friværdi til at se lav ud. I nogle tilfælde vil den endda være negativ, skriver brancheforeningen EjendomDanmark i sit medlemsblad Magasinet Ejendom.

Så da en bekendtgørelse om ændring af nøgletalsskemaet kom i høring, opfordrede EjendomDanmark og andre til, at man benyttede anledningen til at slette feltet med friværdien. Den opfordring har Erhvervsstyrelsen taget til følge.

Slut med bilag 4

Foreningerne kender det nu afskaffede felt i nøgletalsoversigten som felt P.

Erhvervsstyrelsen fulgte også et andet forslag, der kom ind under høringsprocessen. Nemlig at afskaffe dét bilag 4, som indeholder en række forskellige nøgletal.

Ifølge EjendomDanmark er der tale om nøgletal, som potentielle købere i forvejen kan finde i foreningernes regnskaber. Alligevel har det været bøvlet for foreningerne at håndtere det, og nogle har helt undladt at udfylde bilaget.

sten@odsgard.dk